2018年の住宅市場を振り返る

2018年　住宅市場10大トピック

（１）自然災害が多発～地震、台風、水害、猛暑…

（２）住宅業界のグループ化が加速

（３）賃貸住宅失速、不正融資問題も露呈

（４）建売着工は好調、分譲大手が伸長

（５）大手ハウスメーカーでは住宅以外の事業が拡大

（６）大手ハウスメーカーの戸建受注も上向きに

（７）ZEH新制度、５つ星表示が導入される

（８）住宅の進化、IoT住宅元年

（９）ストック関連制度がスタート

（10）消費増税に向けての景気対策が出揃い始める

2018年は多くの災害に見舞われた一年でした（１）。６月には大阪北部で最大震度６の地震、７月には中国・四国地方を中心とした西日本豪雨、９月には台風21号が近畿地方を中心に甚大な被害をもたらしました。９月には北海道胆振東部地震も発生し、道内全域が停電する「ブラックアウト」という現象が起こりました。数々の災害で、施工中の現場やオーナー宅が被災し、その対応に追われたという住宅会社も多かったでしょう。また、改めて「災害に強い住宅」の在り方を考えさせられる年でした。

業界再編と市場動向

住宅業界全体の動きとしては、大企業のグループ化が目立ちました（２）。昨年10月には三井ホームが三井不動産の完全子会社となり、エスバイエルがヤマダ・ウッドハウス等のヤマダ電機の子会社３社と合併し、ヤマダホームズが誕生しました。

住宅市場動向は、好調に推移していた貸家の着工が前年比マイナスに転じました（３）。それまでの好調の反動減や、建てられるオーナーの需要を概ね捕捉し尽したという見方もできますが、シェアハウスのかぼちゃの馬車問題や、スルガ銀行から端を発した不正融資問題等で、銀行の融資が厳しくなったという要因もあるでしょう。

一方、安定的にプラス推移しているのが建売着工です（４）。最大手の飯田グループがシェアを維持しているのに加え、関東を中心とする分譲ビルダー二番手グループのオープンハウス、三栄建築設計、ケイアイスター不動産等が棟数・売上を拡大しています。大手ハウスメーカーも土地を絡めた戦略を強化しています。

市場構造の変化

分譲ビルダーが建売市場を席巻し、注文住宅でもハウスメーカーと比べてコスパの高いビルダーのシェアが拡大しています。ハウスメーカーでは、新築戸建以外の事業の売上・利益の比率が高まってきています（５）。最も事業多角化が進んでいる大和ハウスの
18/3期決算を見ると、戸建＋賃貸の売上構成比は36.1％。事業施設と商業施設が総売上の37.5％を占めるようになり、営業利益では53.3％を占める稼ぎ頭となっています。

住友林業では海外の営業利益が国内の住宅事業を上回るようになりました。積水ハウスではホテル大手のマリオット・インターナショナルと組んで、国内の各自治体と連携して「道の駅」にロードサイド型ホテルを展開すると発表しました。事業多角化を進める一方、17年度までは前年同月比マイナスが続いていたハウスメーカーの戸建の月次受注は、18年５月からプラスに転じました（６）。各社、増税前駆け込みという見方はしていないようですが、昨年後半から徐々に市場は回復の兆しを見せてきました。

商品動向と新制度

商品トレンドの一つであるZEHでは、新制度がスタートしました（７）。寒冷地向けの「Nearly ZEH」、都市部狭小地向けの「ZEH Oriented」、よりレベルの高い「ZEH＋」等のカテゴリが新設され、ZEH登録ビルダーの客観的指標となる５つ星制度が導入されました。新たな商品トレンドとしては、住宅内の設備や家電をインターネットにつないで管理・制御する「IoT住宅」に取り組む企業が増え、これからの住宅の商品開発の方向性を示す「IoT住宅元年」だったと言えます（８）。

新築以外の分野では、中古住宅仲介時のインスペクションの説明義務化や、一定の基準を満たした中古住宅に対して国がお墨付きを与える「安心R住宅」制度がスタートし（９）、今後、中古住宅の流通は活発になると予測されます。今年の消費増税前後の住宅着工を平準化に近づけるための、増税後の住宅取得を支援する制度も出揃い始めました（10）。次回メルマガでは各制度の概要を解説します。

（情報提供：住宅産業研究所）