2008年06月

今回のテーマ：始まった！住宅会社の大淘汰時代 【前編】　 2008年6月23日
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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●はじめに

こんにちは！ナックの日下部です。

今日の話は非常に耳の痛い話かもしれませんが、
現実を見つめなおし対策するのが経営者の仕事です。

業界の現状を把握するためにも、しっかりと目を通して
下さいね！

しかし、このような時代になってしまうと、何をやっても
ダメな気がしますよね。



そこで私は・・・



「私がエンドユーザーを集客して、工務店に紹介できないか？」



と考えて、あるプロジェクトの構想を練っています。
（この案が通るかどうかわかりませんが）


とりあえず、全国で1万人。その後10万人目指して見込み客を
集め、そのうち１％くらいは紹介したいですね！！

まだ、構想の段階ですよ・・・焦らないで下さいね（＾＿＾）


○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●

テーマ　「始まった！住宅会社の大淘汰時代 前編」


１．この1年余りで住宅会社はこんなに倒産
我が国には、1年間に１棟でも注文住宅を元請で建築する業者がおよそ
70,000社ありますが、ここ数年は毎年3,000社強減っています。

つまり４〜５％のペースで、業者が減っていることになります。

これを規模別に見ますと、減っているのは99％まで年間20棟未満の、
いわゆる工務店です。着工数減少のあおりを受けて、小零細クラスが
整理されているということになります。

しかし昨年辺りから少し様子が変わってきたのは、年間40〜50棟クラス
あるいはそれ以上の、地域では中堅や大手と言われるような地場業者が、
相次いで破綻し始めたことです。

もともと注文住宅業者は、建売分譲やマンションのように仕入れに
大きい資金を寝かせるような必要はないため、過去にもこのクラスの
倒産が相次ぐようなことは殆どなかったのです。

それが北海道のK社、岡山のS社などのように、県内でトップクラスの
業者破綻を始めているのです。

建売分譲関係でも、400棟規模のF社（東京）、300棟規模のO社（愛知)など
中堅クラスの破綻が、業界内でさえ驚きをもって受け止められています。

帝国データバンクの調査によれば、19年度の倒産件数11,000件のうち
建設業は3,000件弱、26％を占め全業種で最大ですが、確認申請厳格化を
契機とする着工数減少は、依然回復の兆しがないことから、今年から
来年にかけて住宅業者の倒産は更に増えることが予想されます。

2007年1月以降の主な住宅関連倒産企業（注文住宅系）				
	社名	所在地	販売戸数	負債総額	主因
			ピーク	直近	（億円）	
	Ｈ社	北海道	110 	110 	35	不動産投資、基準法
	Ｋ社	北海道	450 	240 	111	販売不振、基準法
	Ａ社	青森	105 	50 	4	販売不振、不動産投資
	Ｋ社	千葉	35 	30 	3	販売不振、事業拡大
	Ａ社	神奈川	125 	110 	40	エリア拡大、基準法
	Ｓ社	富山	30 	20 	5	販売不振、低収益
	Ｎ社	福井	85 	70 	6	無理な拡大
	Ｍ社	山梨	50 	50 	10	販売不振
	Ｇ社	静岡	105 	80 	18	拠点拡大、販売不振
	Ｍ社	静岡	40 	25 	20	販売不振、土地仕入れ
	Ｓ社	兵庫	35 	30 	18	無理な拡大
	Ｕ社	兵庫	35 	25 	6	借金体質、受注不振
	Ｓ社	岡山	190 	60 	21	販売不振

2007年1月以降の主な住宅関連倒産企業（建売分譲系）
	社名	所在地	販売戸数	負債総額	主因
			ピーク	直近	（億円）
	Ｔ社	秋田	120	20	42	販売不振、借金過多
	Ｓ社	茨城	40	35	27	エリア拡大、販売不振
	Ｄ社	埼玉	165	165	83	地価上昇、基準法
	Ｎ社	千葉	40	40	14	販売不振、借金過多
	Ｄ社	東京	110	90	65	販売不振
	Ｆ社	東京	430	430	115	販売不振、基準法
	Ｆ社	神奈川	280	280	15	販売不振、基準法
	Ｇ社	新潟	85	50	39	販売不振
	Ｐ社	愛知	60	60	14	低収益、事業拡大
	Ｏ社	愛知	300 	300 	47	エリア拡大
	Ｕ社	大阪	115	115	48	事業拡大、借金過多
	Ｓ社	福岡	65	55	24	土地仕入れ
	Ｍ社	福岡	35	30	16	販売不振



（情報：株式会社 住宅産業研究所）



●次回予告

次回のテーマは、

「始まった！住宅会社の大淘汰時代 後編」

を予定しています。

ご期待下さい！！！！！

今回のテーマ：中古住宅再生に参入せよ！【後編】　　　　　　　 2008年6月16日
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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●はじめに

こんにちは！ナックの日下部です。

先日、ある上場企業からセミナーを案内するＦＡＸが来たので、
参加してきました。

なぜ、参加したのかと言うと、宛名に「ハウスメーカーの経営者様へ」
と書かれており、新しいことを提案するような事が書かれていたので、
偵察に行ったのです。

話の内容はとても面白かったのですが、住宅会社さんに向かって
副業を進めるような内容でした。

でも、建築の内容ではないのです。
これって、建築を辞めろと言うことでしょうか？


しかし、実際に数多くの参加者が来ていて、後から気が付いたのですが
建築会社向けのセミナーではなかった！！のです。

住宅業界向けとは、私の勘違いだったのでしょうか？（笑）



さて、先週に引き続き、中古再生ビジネスについてお送りします！

私の参加してきた事業よりも、良い市場のような気がします。


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テーマ　「中古住宅再生に参入せよ！ 後編」


２．大量にある中古住宅のストックを狙え〜全面リフォーム、中古買取再生

これからの時代、新築ばかりを狙っていては時代に取り残されます。
大手の積水ハウスも、中古再生事業を本格化させてきました。

同社の場合は、自社物件に限っての買取再生事業ですが、新築の目減りを
リフォームでカバーしようということでしょう。

大手が本気になったらあっという間に波に乗ってしまいます。
既にブームの波は来ているのです。

自社ストックは一番入り込みやすいので、老舗の工務店の方は、自社の
ストックを見直してみると良いでしょう。建替え狙いではなく、
リフォーム狙いでいけば案外受注が取りやすいかもしれません。

ただリフォームは儲からないと言われます。
確かに利益率の低い会社が多いのもまた事実です。
小さいリフォームばかりをやっていると、利益はほとんど出ません。

大体1000万円前後の全面リフォームを狙いたいものです。
少し事例を見てみましょう。


◆年間7000のリフォーム成功事例〜住友不動産の新築そっくりさん

よくチラシが新聞に折り込まれてきますから、皆さんご存知のこと
と思います。年間7000棟もの実績で、全国１位のリフォーム業者です。

何故、こんなに成功しているのでしょうか。
細かいことは書ききれませんが、まずターゲットを明確にシニア層に
絞っていることです。新築に建替えるには予算が足りず、このままでは
問題がある物件をリフォームしています。

こういったお客様は、出来ばえに対する期待が建替えほど高くないのが
ポイントです。とにかく新築そっくりに仕上げれば満足してもらえます。

納得済みの割り切り客が多いというわけです。またシニア層は引越し
などの面倒を嫌いますし、長年住んだ家への愛着という点でも、
リフォームに傾きやすいようです。
　
価格設定を明確にして、基本工事とオプションを分けているのもポイント
になっています。間取り変更などはオプションですから、プランなどは
必要ありません。間取り変更や屋根葺き替え、外壁サイディング等の
オプションを加えると、結局1000万円台前半の大きなリフォームになって、
事業としては十分にやっていけます。

旧家を狙って、リフォーム提案するのもいいでしょう。
地域によっては壊すのが勿体ない立派な家もありますよね。
これには技術力が必要ですが、技術に自信ありという工務店は
旧家リフォームを事業化してみてはどうでしょうか。


◆中古買取再生はフジ住宅が先行

中古の買取再生も、土地仕入れのノウハウを持っていると一つの事業
として成り立ちます。群馬のやすらぎという会社が4000棟くらいで全国１位
ですが、同社は競売物件の買取再生で、「安く仕入れて安く売る」ということで
伸ばしてきました。

土地付き中古再生住宅が１棟1400万円くらいです。
競売の仕入れは独特なノウハウがあるので、少しマネはしにくいかもしれません。

またビルダーでは大阪のフジ住宅が中古買取再生で成功しています。
地域密着の分譲系ビルダーですから、土地情報、買取り査定能力が高く
成功しました。但し戸建のリフォームの場合は、傷みがひどかったりすると、
工事費用が結構かさんでしまいます。

定額制で見積もった場合は、赤字になってしまうこともあるので要注意です。

とにかく、この中古買取再生の事業は、安く仕入れることができれば、
利益を生みやすくなります。


◆リノベーションはマンションの方が参入しやすい

中古再生の成功事例を見てみると、「様々なノウハウがあって結構
難しいのでは？」と思われるかもしれません。

でもマンションだったらどうでしょう。

マンションは構造をいじることはありませんので、中をすっかり空っぽにして、
スケルトンリフォームをするというやり方が主流です。

最近よく耳にする、「リノベーション」という事業です。

この分野での成功例として、東京のインテリックスがあります。

いち早くこの分野に参入し、年間1500件くらいをこなし、年商500億円にも
なりました。

都内23区では中古物件の方が、新築マンションよりも立地が良いことがよく
あります。そういうマンションは中古で買ってリノベーションして売れば
結構高く売れます。

デザイン性の高いリフォームを施せば、新築以上の価値にまで高められる場合も
あるでしょう。

注意点は、「目に見える部分はきれいに素晴らしく生まれ変わったとしても、
直せない部分もある」ということ。構造が悪いものは論外ですが、管理体制が
しっかりとしていないマンションは価値が下がります。

大規模修繕がちゃんとされているか、積立金は貯まっているか、共用部分の清掃や
住民のマナーなど、しっかりしているかなど、チェックする必要はあります。
　
またマンションでは近隣対策も重要で、騒音問題はもちろん、配管工事などでトラブルに
ならないよう、上下両隣への対応はしっかり整えておきましょう。

（情報：株式会社 住宅産業研究所）



●次回予告

次回のテーマは、

「始まった！住宅会社の大淘汰時代」

を予定しています。


お見逃しなく！！！！！

今回のテーマ：中古住宅再生に参入せよ！　　　　　　　 2008年6月9日
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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●はじめに

こんにちは！ナックの日下部です。


今回の内容を、住宅産業研究所さんから送ってもらい、
目を通したとき・・・

儲かる匂いがしました。


今回も２週に分けてご案内していきますが、厳しい住宅業界の救世主に
なるかもしれない情報だと思います。


○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●

テーマ　「中古住宅再生に参入せよ！ 前編」

●中古再生？リノベーションって何？

最近「中古再生」や「リノベーション」という言葉をよく聞きます。
これはどんな意味なのでしょうか？

「中古再生」はそのまま、中古住宅をリフォームして再生させる
ということ。住友不動産の「新築そっくりさん」は、
この例に当てはまります。

言い換えれば中古住宅を全面リフォームすることです。

「リノベーション」は、少し意味合いが違って、既存の中古住宅を
リフォームすることによって、付加価値を高めるという意味があります。
いわば新築を超える！というくらいに付加価値を上げるリフォームをする
ことを言います。

また中古マンション等を買い取って、デザイン性を高めるなど、
付加価値アップリフォームをしてから、再販するという意味で
使われることもあります。

今週は中古再生がこれからの時代必要だということ、
次週は「どうやって事業を手掛けていけばいいのか」
ということを、事例を紹介しながら考えてみたいと思います。


１．中古住宅は確実に増える！リフォームを狙うチャンス到来！

日本は欧米諸国に比べて、中古住宅の流通が極めて少ないとよく言われます。

国土交通省が５年に１回実施している「住宅・土地統計調査」によると、
2003年の実績で16万2000戸が中古で取引されました。新築（着工戸数）と
中古住宅を合わせた住宅の取引数のうち、中古住宅はほんの13％にしかなりません。

一方、アメリカやイギリスは、新築住宅の着工数よりも中古住宅の取引数の方が
圧倒的に多く、８〜９割程度を中古が占めます。アメリカは500〜600万戸、
イギリスも150万戸くらいが取引されています。これは建物の耐久年数が
長いということもあります。欧米では築50年や100年の住宅が流通しますが、
日本は大体30年で作っては壊しというサイクルで、20年も経った古い住宅は
価値がほとんどゼロになってしまいます。

これでは中古が流通するワケがありません。

しかし、最近様子が変わってきました。まず新築住宅で「200年住宅」という構想も
出てくるなど、住宅は確実に長持ちするようになっています。

そして中古住宅市場も少しずつ価値観が変わってきているように思います。

「リノベーション」という言葉が出てきて、ユーザーにとっても
「中古は古くて汚い」という考え方がなくなってきているのではないでしょうか。

ユーザーの懐事情もあるかと思います。

「新築を買うのはちょっときついけど、中古住宅なら買えるし、自分なりにおしゃれに
リフォームすればそれもいいかも…」

と考える人も増えているようです。中古物件を載せたチラシを打ったり、
不動産フェアで中古住宅の物件をたくさん集めたりすると、来場者が多かった
という話も聞きます。

国も動き出しています。住生活基本法によると、中古住宅の新築比13％を、
平成27年には23％まで高めていこうという考えがあるようです。将来的には、
仮に新築が100万戸の着工戸数になるとすれば、中古が23万戸になるという計算です。

減っていく新築に対して、中古の流通は３割くらい増えるというわけです。
また環境保護の意味からも、これからはストック型社会に移行していきます。

ストックは壊さずに活かす！　そんな考えがこれから確実に普及していきます。
ストックは大量にあるのですから、そこにはリフォームにつながる潜在需要が
たくさんあるわけです。

これは、戸建てだけではありません。

マンションのストックも大量に増えています。国交省の推計によると、
分譲マンションストックは、07年末現在、全国で約505万戸あるといいます。
このうち築30年以上の物件が約56万戸、これが５年後には106万戸に達する見込みです。

マンションの場合は建替えがおきにくいので、30年以上経ったマンションはリフォームが
大量に発生すると思われます。まさにチャンス到来です。

（情報：株式会社 住宅産業研究所）



●次回予告

次回のテーマは、

「中古住宅再生に参入せよ！ 後編」

を予定しています。

今回のテーマ：大手メーカー低価格商品投入への対抗策　　　　　　　2008年6月2日
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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●はじめに

こんにちは！ナックの日下部です。


今回は先週から引き続き、

「大手メーカー低価格商品投入への対抗策　後編」

をお届けします。


本日の内容で、具体的にどうすればいいのかわからない方は、

今回限定ですがメールで質問を受付けますよ（＾＿＾）ｖ

mag@nacoo.com

↑に相談内容を送ってください！

（来いと言われても、行けませんが・・・）



なぜ、今回限りなのか？？？

それは、私の得意分野だからです。


いや〜〜〜、相当自信がありますよ。



だから、今回限りメールでのみ質問を受け付けますね！

（対応しきれないほど来たら、返信に時間がかかることはご了承下さい）


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テーマ　「大手メーカー低価格商品投入への対抗策　後編」



２．大手の低価格商品化への対抗策 

メーカー、ビルダーの大手は、工務店がこれまで差をつけられていた
「ブランド力」、「広告宣伝力」に加え、低価格商品の投入によって
「価格競争力」を身につけようとしています。

大手に潰されないために地場工務店ができる対抗策には
どのようなものがあるでしょうか。


（１）ブランディングの強化

ブランディングとは、多くの商品またはサービスの中から、一つを選択して
もらうための長期的なイメージ創造活動のことです。「製品は工場でつくられ、
ブランドは消費者の心でつくられる」と言われます。お客さまの心に訴え
他社との差別化を図ることは、会社の大小、商品力、価格の優位性に関わらず、
工務店でも始められることです。

例えば、施工エリアがある程度限られているのであれば、「地域密着型工務店」
として、地域と自社がより結び付くような営業をしましょう。

・施工エリア内の累計着工数をアピールする
・エリア内のOB客の声を伝える
・地域貢献に力を入れる

など様々な方法が考えられます。設立年が古い会社であれば、「歴史のある工務店」
として、先代・先々代の実績を見せる、熟練の職人から信頼を得ている、といった
アピールポイントがあります。他にも「地球環境を考えた家づくり」、
「新しいことにチャレンジしている」、「設計力がある」など、ブランディング
できる要素はどの会社にもあるはずです。それを上手に見せる方法を考えてみましょう。


（２）インターネットの活用

工務店は大手メーカーやビルダーとは違い、大がかりな広告宣伝や常設の集客施設
を持つことは難しいです。それではどのような集客方法があるでしょうか。

現在の広告戦略において、インターネットの活用は無視できません。
ブログ形式のホームページは、専門知識が無くても簡単に更新できる方法として
広く普及しています。ホームページの有効的な使い方とはどんなことでしょう。

・情報量が多い
・読み物として面白い
・ホームページならではの仕様

ホームページには紙媒体では載せきれない情報を掲載できます。商品の詳細、
着工実績と施工中の現場、スタッフの紹介など、情報量が多く会社の詳細が
わかればわかるほど、お客さまは会社に対して安心感を持ちます。

また、住宅全般の知識やアドバイス、社長の日記や現場の報告など、読み物としても
面白い情報を掲載することで、興味を持たせることができます。

動画や見積もりシステムを組み込めることもホームページのメリットです。
ホームページからの問い合わせに対して、値引きなどの特典を付けるという
方法もあります。

メーカー、ビルダーとの価格競争に巻き込まれず、自社が優位に戦える要素を見つけ、
それを上手に見せていくことが、有効な対抗策ではないでしょうか。


（情報元：株式会社 住宅産業研究所）



●次回予告

次回のテーマは、

「中古住宅再生に参入せよ」

を予定しています。