「中古住宅が選ばれやすい時代へ」

コロナ禍で業績伸ばしたカチタスグループ

中古再販市場は年々拡大し、
矢野経済研究所によると年間流通件数は
32,500戸に上るとのことです（2018年時点）。
この中古再販業界の中でトップの実績を誇るのが、カチタスです。
グループ会社のリプライスは業界２番手で、
２社合算すると年間6,000件以上の再販物件を供給しています。

カチタスの業績はコロナ禍の2020年度も堅調でした。
連結売上高は前年から8.6％増収の977億円、
営業利益についても12.4％増の111億円で、
６期連続過去最高益となりました。

2020年４月は初めての緊急事態宣言ということもあり、
反響数が落ち込みましが、５月以降は前年を上回って推移したとのことです。
同社が得意とする地方や都市郊外のマーケットは
コロナ禍でも低価格の戸建住宅の需要が底固かったことに加え、
在宅勤務を採り入れる企業が増え、
地方移住の需要が高まったことも受注の追い風となりました。

中古再販事業の基盤の一つは、中古住宅の仕入れです。
コロナ禍では不動産仲介会社の多くが
休業や在宅勤務となったことや、
他人が自宅に来ることを売主が敬遠したことなどが影響し、
仕入れが鈍化した時期もありました。

しかし2020年７月以降は回復基調に戻り、
2020年度第３～４四半期の仕入れ件数は前年比プラスで推移しました。
そして家具・インテリア小売業のニトリとの協業も、
コロナ禍で奏功しました。

2020年７月にはニトリの家具をカチタスの物件にヴァーチャルで
設置する「VHS（ヴァーチャルホームステージング）」をスタート。
VHSは実地物件の成約率向上にも寄与し、
コスト的にも従来のホームステージングより手軽に実施できるため、
今後も強化施策に据えています。

首都圏中古マンションは売り手市場、新しい資産価値保護策も

首都圏では中古マンション成約件数が
新築マンションの発売戸数を上回る逆転現象が
2016年度に起きてから、直近2020年度まで５年連続で続いています。
レインズと不動産経済研究所によると、
2020年度は中古マンションが37,049件、
新築マンションが29,032戸ということで、
2016年度時と比較するとその差がさらに拡大しているようです。

中古マンションの需要増の背景には、
新築マンションの価格高騰があります。
東京23区の新築マンション平均価格は2020年に7,712万円と、
全国平均の4,971万円を大きく上回りました。

10年前と比べても23区内の新築マンションは４割高くなっており、
エンドユーザーには手の届きにくい価格帯に突入していると言えます。
さらに、レインズの発表によると、
中古マンションの在庫件数には不足感が出始めており、
価格にも影響しています。

この６月の在庫件数は33,641件で前年同月比マイナス26.2％、
2019年12月から19ヶ月連続で減少し続け、
６年前の水準まで落ち込んでいるようです。
一方、成約平米単価は上昇が止まらず、１平米当たり59.42万円。
2020年５月から14ヶ月連続で前年同月比プラスで推移しています。

現在活況の中古マンションですが、今年から来年にかけて
資産価値保護を目的とする取り組みが始まります。
人気のマンションと言えど、築年数が経過し、
老朽化したマンションにおいてはリスクが様々あります。

空き家が増えると修繕積立金を払う人が減少して
修繕計画に支障を来したり、資産価値にも影響します。
このようなマンションで起こり得る空き家発生の防止も、
新制度の狙いの一つです。

今年４月にスタートしたのが、
高齢者を対象とする資金支援制度です。
計画的な修繕はマンションの資産価値を維持するためには重要で、
住宅金融支援機構が
60歳以上のマンション住戸を所有するオーナーに対して
将来の修繕積立金を融資するという制度が開始されました。

自宅を担保にして資金を借りる「リバースモーゲージ」の一つで、
マンション専有部を担保とすることができます。
マンション所有者の高齢化を見据えた制度整備が
スタートしたと言えます。

2022年２月にスタートする新制度の一つは、
長期優良住宅取得制度の見直しです。
耐震性や省エネ性などに優れるマンションについては、
これまで各住戸単位で必要だった長期優良住宅の認定手続きを
管理組合がまとめて申請できるようになります。

さらに2022年４月には管理組合の運営や経理の状況、
長期修繕計画の内容などをまとめた計画が基準に合致していれば
「認定マンション」としてお墨付きを与える制度も始まります。
中古マンション購入検討者は「認定マンション」のみに絞って
中古物件を探すことも可能となるようです。

（情報提供：住宅産業研究所）