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2021年09月06日

「中古住宅が選ばれやすい時代へ」商品・トレンド

mba近年、住宅購入を検討する際に、
「中古買取再販物件」や「中古を買ってリフォーム」を
選択肢に加えるユーザーが増えています。
中古でも一定の住宅性能を有する物件が増えており、
エンドユーザーの中古住宅に対するマイナスイメージは
徐々に薄れつつあるようです。

コロナ禍で業績伸ばしたカチタスグループ


中古再販市場は年々拡大し、
矢野経済研究所によると年間流通件数は
32,500戸に上るとのことです(2018年時点)。
この中古再販業界の中でトップの実績を誇るのが、カチタスです。
グループ会社のリプライスは業界2番手で、
2社合算すると年間6,000件以上の再販物件を供給しています。


カチタスの業績はコロナ禍の2020年度も堅調でした。
連結売上高は前年から8.6%増収の977億円、
営業利益についても12.4%増の111億円で、
6期連続過去最高益となりました。


2020年4月は初めての緊急事態宣言ということもあり、
反響数が落ち込みましが、5月以降は前年を上回って推移したとのことです。
同社が得意とする地方や都市郊外のマーケットは
コロナ禍でも低価格の戸建住宅の需要が底固かったことに加え、
在宅勤務を採り入れる企業が増え、
地方移住の需要が高まったことも受注の追い風となりました。


中古再販事業の基盤の一つは、中古住宅の仕入れです。
コロナ禍では不動産仲介会社の多くが
休業や在宅勤務となったことや、
他人が自宅に来ることを売主が敬遠したことなどが影響し、
仕入れが鈍化した時期もありました。


しかし2020年7月以降は回復基調に戻り、
2020年度第3~4四半期の仕入れ件数は前年比プラスで推移しました。
そして家具・インテリア小売業のニトリとの協業も、
コロナ禍で奏功しました。


2020年7月にはニトリの家具をカチタスの物件にヴァーチャルで
設置する「VHS(ヴァーチャルホームステージング)」をスタート。
VHSは実地物件の成約率向上にも寄与し、
コスト的にも従来のホームステージングより手軽に実施できるため、
今後も強化施策に据えています。


首都圏中古マンションは売り手市場、新しい資産価値保護策も

首都圏では中古マンション成約件数が
新築マンションの発売戸数を上回る逆転現象が
2016年度に起きてから、直近2020年度まで5年連続で続いています。
レインズと不動産経済研究所によると、
2020年度は中古マンションが37,049件、
新築マンションが29,032戸ということで、
2016年度時と比較するとその差がさらに拡大しているようです。


中古マンションの需要増の背景には、
新築マンションの価格高騰があります。
東京23区の新築マンション平均価格は2020年に7,712万円と、
全国平均の4,971万円を大きく上回りました。


10年前と比べても23区内の新築マンションは4割高くなっており、
エンドユーザーには手の届きにくい価格帯に突入していると言えます。
さらに、レインズの発表によると、
中古マンションの在庫件数には不足感が出始めており、
価格にも影響しています。


この6月の在庫件数は33,641件で前年同月比マイナス26.2%、
2019年12月から19ヶ月連続で減少し続け、
6年前の水準まで落ち込んでいるようです。
一方、成約平米単価は上昇が止まらず、1平米当たり59.42万円。
2020年5月から14ヶ月連続で前年同月比プラスで推移しています。


現在活況の中古マンションですが、今年から来年にかけて
資産価値保護を目的とする取り組みが始まります。
人気のマンションと言えど、築年数が経過し、
老朽化したマンションにおいてはリスクが様々あります。


空き家が増えると修繕積立金を払う人が減少して
修繕計画に支障を来したり、資産価値にも影響します。
このようなマンションで起こり得る空き家発生の防止も、
新制度の狙いの一つです。


今年4月にスタートしたのが、
高齢者を対象とする資金支援制度です。
計画的な修繕はマンションの資産価値を維持するためには重要で、
住宅金融支援機構が
60歳以上のマンション住戸を所有するオーナーに対して
将来の修繕積立金を融資するという制度が開始されました。


自宅を担保にして資金を借りる「リバースモーゲージ」の一つで、
マンション専有部を担保とすることができます。
マンション所有者の高齢化を見据えた制度整備が
スタートしたと言えます。


2022年2月にスタートする新制度の一つは、
長期優良住宅取得制度の見直しです。
耐震性や省エネ性などに優れるマンションについては、
これまで各住戸単位で必要だった長期優良住宅の認定手続きを
管理組合がまとめて申請できるようになります。


さらに2022年4月には管理組合の運営や経理の状況、
長期修繕計画の内容などをまとめた計画が基準に合致していれば
「認定マンション」としてお墨付きを与える制度も始まります。
中古マンション購入検討者は「認定マンション」のみに絞って
中古物件を探すことも可能となるようです。

(情報提供:住宅産業研究所)

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