新規参入相次ぎ、苦戦する事業者が増える
矢野経済研究所は、昨年9～11月に実施した国内の中古住宅買取再販市場に関する調査の結果を発表しました。この調査結果によると、2018年の市場規模は、成約件数ベースで前年比8.3％増の3万2500戸と推計されています。2018年以降も市場は拡大を続け、2025年には、2018年比38.5％増の4万5000戸の規模になると予測されています。
中古戸建および中古マンションを事業者が一旦購入し、リフォームやリノベーションを実施した後に販売するというビジネスモデルの中古住宅買取再販市場は、年々拡大を続けており、新規に参入する事業者が増加しています。市場拡大の主な要因としては、新築よりも比較的販売価格が割安な中古住宅に対する消費者需要の増加があると考えられます。中古住宅の中でも、中古住宅買取再販物件は、販売時にはすでにリフォーム・リノベーションが施され、消費者は新築に近い形で入居できるため、好評だということです。
中古住宅買取再販物件の需要増を背景に、従来からの主力事業者であるリノベーション専業会社や中小不動産会社の他に、大手デベロッパーやハウスメーカー等も新規に事業参入しています。新規参入の増加により、首都圏の物件を中心に仕入れ価格が高騰しており、各社が事業の肝と言える物件仕入れにおいて苦戦を強いられています。各社が仕入れに苦戦する中、大手デベロッパーの新規参入組では、グループ力を活かした事業展開を行っています。2018年5月には、大手デベロッパーの三井不動産レジデンシャルがリノベーションマンション事業を立ち上げました。仕入れの基本条件は新耐震基準の物件で、駅から10分以内、50平米以上のものということです。仕入れや販売には、グループの不動産仲介部門の「三井のリハウス」のネットワークを活用しています。リノベーションには、新築マンションに導入している最新の設備・建材、間取りを取り入れています。
また、野村不動産では2017年4月より、中古マンションの買取再販ブランド「ビスポ」事業を開始しています。物件を仕入れる条件は、新耐震基準以降の物件としており、1R以外の物件を取り扱っています。エリアは東京、神奈川、千葉、埼玉の一都三県に限定、平均仕入れ価格は5000万円前後と高く、リノベ専業会社よりも高額の物件を取り扱っているため、仕入れ段階で競合することなく安定した物件仕入れができています。仕入れ先は野村不動産グループの仲介部門である野村不動産アーバンネット経由が約7割で、競合他社が苦戦する仕入れにおいて、グループ力を活かした事業展開を行っています。
パターン型ビジネスモデルの変化
従来の中古買取再販事業では、リノベーションにおける間取りや部材を統一し、パターン化することで、設備や部材の大量発注によるコストメリットを活かして、施工費を抑え利益を得るというものが一般的でした。そのため、ターゲットとなるユーザー層も30代前後の一次取得層で、DINKSや小さな子供が一人といった客層を想定しており、3DKから2LDKにリノベーションするといった工事が中心となっていました。各社が同じような間取りの物件を企画することで、物件での差別化が難しくなったこともあり、近年は物件毎に内装仕上げや間取り、備え付けの家具等を変えるオーダー型リノベを実施する企業が増えてきました。
東京、神奈川を中心に年間700件超の中古買取再販を行うトータルエステートは、2019年9月に「家事楽」や「子育て」のアイディアを取り入れたコンセプト商品「cotosumu（コトスム）」の販売を開始しました。コトスムには、子育てがさらに楽しくなるデザインや設え等、全部で102種類のアイディアを、5つのカテゴリーに分類し、リノベーション企画に取り入れています。「子供の自立性を伸ばす」をコンセプトにした、東京・大田区の物件には、リビングに絵本の表紙が見える造作の本棚や、子供部屋には扉がないクローゼット、子供の高さに調整できるハンガーパイプを設置し、子供が自ら片づけられる環境を作りました。
通常は、備え付けの家具は同社のオリジナル家具を付けていますが、コトスムの物件では、同社のインテリアコーディネーターが物件エリア等からユーザーを想定し、物件に合った家具を探して備え付けています。同社のオーダー型リノベは、施工費が通常より50万円程度高くなるということですが、その分販売価格を高くすることができ、ユーザーからの評判も良いということです。同社では今後、年間10～20件のコトスム仕様のリノベ物件の再販を計画しています。
（情報提供：住宅産業研究所）
