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2019年03月25日

空き家は有効活用できるのか

mba

統計問題真っ只中? 住宅土地統計調査から見えること

平成30年は平成最後の住宅土地統計調査の実施年でした。近年問題となっている空き家等の住宅ストックの他、近頃の政府の統計問題も重なり、注目度は最高潮に達しそうです。実際のところ、住調は抽出調査方式を採用しているため、もともと確かな数字ということではありませんでした。

総務省は調査の対象を無作為に選定した全国370万住戸・世帯としています。当然空き家率などは実数と乖離する可能性があるものの、概ね傾向を捉えていると考えていいでしょう。直近で結果公表されている住調は平成25年時調査まで遡ります。当時は空き家率の高さについて海外から関心が寄せられました。当時の日本の空き家率は13.5%。全住宅ストック6063万戸の内、820万戸が空き家ということでした。空き家の定義が異なることもあり、単純に比較することは困難ですが、不動産流通推進センターによればアメリカは約10%、イギリスやドイツで数%です。日本は先進国の中でも空き家率が高く、また上昇率という観点でも国際的に突出しています。


この背景には日本人に根付いた新築思考や、リフォーム、リノベーション文化が形成されておらず、一方で、海外ではスケルトンインフィルの考え方が強く、リフォームを繰り返して世代をまたいで住宅を活用していこうという思考が根強いことが挙げられます。これは住宅寿命ということにも影響しており、日本では平成25年調査時点で約32年。アメリカやイギリスでは60~80年とも云われており、やはり、世界的に見ても、空き家率の高さ、住宅寿命の短さは日本の特徴とも言えます。日本では住宅ストック流通の促進策として、「安心R住宅」制度を発足しました。この制度ではユーザーが中古住宅に抱く「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境を目指しています。スタートしてから半年が経過した2018年9月末時点で、安心R住宅の流通件数は482件。まだまだ少ない数字ではありますが、認知度の高まりと共に流通件数も増えてくることでしょう。


海外の空き家ビジネス事例


空き家問題が顕在化すると同時に、空き家ビジネスにも注目が集まりました。代表的な企業で言えば、戸建空き家の買取再販事業を展開している「カチタス」です。2017年12月の東証一部上場後も成長を続け、2019年3月末には売上高774億円、販売件数5,305件を計画しています。同様の事業戦略を持つ山口県の「東武住販」も中国、九州地方で着実に業績を伸ばしており、空き家を活用してビジネス展開できることを証明しています。近い将来、日本でも拡散されそうな空き家ビジネスは、住まい手によるセルフリノベーションを促す事業です。


参考となる事例はドイツ中東部の都市ライプツィヒの団体「ハウスハルテン」の事業です。ライプツィヒは産業革命以降に都市が拡大し、第二次世界大戦後に東ドイツに含まれると産業が衰え、人口が急激に流出、減少しました。市全体の空き家率は20%弱、中心市街地に位置するいくつかの地区では50%を超えていました。この団体はこのような都市の衰退、空き家の増加に立ち向かうべく、有志の市民や行政職員、建築家によって2004年に設立されました。


スローガンである「利用による保全」をベースに「家守の家」プログラムを展開しています。このプログラムを一言で説明するならば、オーナーから空き家を最大5年間、無償で提供してもらうシステムです。メンテナンスの手間があり、固定資産税などを支払うだけの状態の空き家であれば、家賃収入がなくとも住まい手に維持管理してもらえる方がメリットが大きいという考え方が基点となっています。現状復帰義務も設けず、様々な工具を貸し出し、職人による技術的なアドバイスを行なっているため、経験の浅いユーザーでもセルフリノベーションにチャレンジできるとしています。これはドイツの事例として紹介しましたが、日本式に転換することも可能だと考えます。より、家づくりを身近に感じることができ、自らリノベーションを行うという「コト消費」が現在の住宅取得層に受け入れられやすいと言えるでしょう。


(情報提供:住宅産業研究所)


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