今年10月からは、いよいよ消費税が10％に上がります。注文住宅の8％での契約期限は今年3月末まで。前回の5％→8％の時期ほどではないでしょうが、他の消費財と比べて金額の大きい住宅の購入は、、、、
駆け込み需要が予測されます。国では景気対策の一環として、消費増税前の山を低くし、増税後の谷を浅くするために、増税後の住宅購入を支援する様々な制度を設けています。
住宅ローン減税の延長・拡充
現行の住宅ローン減税制度は、住宅の取得や一定の増改築・リフォーム工事を行って10年以上のローンを組んだ場合に、当初の10年間は、毎年末の住宅ローン残高の1％が年間40万円を上限に所得税から減額されるという制度です。今回の消費増税対策では、住宅ローン減税を受けられる期間が10年から13年に延長されます。11年目以降は建物価格の2％を3等分した額か、10年目までの仕組みと同じ方法で計算した額のどちらか少ない方が控除されます。単純に解釈すれば、建物にかかる消費税が2％上がる分、11年後から13年後にかけての所得税の減税で相殺するということです。ローン残高にもよりますが、例えば3,000万円の住宅にかかる2％増税分の60万円が還付されることになります。この制度は今年10月から来年12月末までに入居する人に適用されます。
住まい給付金の拡充
消費税が5％から8％へ引き上げられたことをきっかけに新設された住まい給付金制度は、一定の条件を満たす住宅購入者に現金が給付される制度です。給付額は、年収(正確には都道府県民税の所得割額)に応じて段階的に設定されています。消費税8％時は、年収の目安510万円を上限として最大30万円が支給されますが、増税後の10％時は年収の上限が775万円まで引き上げられ、最大支給額も50万円まで拡充されます。例えば、年収500万円の世帯の場合、8％時の支給額は10万円であるのに対し、10％時には40万円が支給されるので、単純に比較すると増税後のほうが30万円分メリットが大きいということになります。
次世代住宅ポイント
2015年から施行されている「省エネ住宅ポイント」制度に替わって、新たに導入される「次世代住宅ポイント」制度の概要が、昨年12月に発表されました。一定の性能を満たす新築の購入やリフォームの実施を対象に、1ポイント＝1円で様々な商品と交換できるポイントが発行されるのは旧制度を踏襲していますが、新築に発行されるポイントの上限が1戸当たり30万ポイント→35万ポイントに引き上げられました。省エネ性、耐久性、耐震性、バリアフリー性能等のいずれかに適合する場合は30万ポイント、より高い性能を有する場合は、最大35万ポイントまで加算されます。注文住宅は基本的に2019年4月～2020年3月末に工事請負契約・着工し、2019年10月以降に引き渡したものが対象となります。ただし、2019年3月以前の契約でも、2019年10月以降に着工する場合は対象となります。
増税前後、どちらが得かはケースバイケース
次世代住宅ポイントは、原則として補助対象が、重複する他の支援制度との併用はできないとされていますが、(詳細は国土交通省より後日公表)、住宅ローン減税と住まい給付金は併用できます。条件によっては、増税後に住宅を購入するほうが得というケースは少なくなさそうです。自己資金が多くローン借入額が少なくて、年収が多い世帯の場合は増税前のほうがメリットが大きそうですが、ローン借入額が多ければ、住宅ローン減税の年収が775万円以下であれば住まい給付金の恩恵が厚く増税後に、住宅を買うほうが良いかもしれません。購入者の条件によって、増税前と増税後のどちらがどれだけ得なのかは違ってくるため、増税前の商談の中では、両方のシミュレーションやメリット・デメリットを示し、最終的にはお客様自身に選んでもらうことが望ましいでしょう。例えば、各種制度のメリットは増税後のほうが少々多くても、金利が低いうちにローンを組みたい、早く新居で生活を始めたいという希望が強ければ、増税前を選ぶかもしれません。最も気を付けるべきは、増税前の駆け込みをあおりすぎず、自社の受注・着工も平準化して、増税後に落ち込むリスクを減らすことです。2019年は始まったばかりですが、今年の戦い方が来年以降の自社の行く末を左右するかもしれません。しっかり腰を据えて市場の変化に立ち向かいましょう。
（情報提供：住宅産業研究所）
