4月1日に2018年度がスタートし、1ヶ月以上が過ぎました。新しい年度が始まるタイミングで、住宅業界に関連する様々な制度も新しくスタートしています。今回は、2018年度になって新たに始まったものについて見ていきます。
改正宅建業法の本格施行によるインスペクション制度
4月1日から改正宅地建物取引業法(改正宅建業法)が本格施行され、インスペクション制度がスタートしました。
4月以降、宅建業者は既存建物の取引業務において、媒介契約締結時、重要事項説明時、売買契約締結時の3つのタイミングでインスペクションに関する説明や業者のあっせんの可否を示すことなどが義務付けられています。
媒介契約締結時には、インスペクションの内容を認識できるように説明し、業者のあっせんの可否を伝えます。依頼者の意向があれば、業者をあっせんすると共に、あっせんの有無を契約書に記載することが必要です。
重要事項説明時には、宅建業者がインスペクションの調査結果を買い主に報告します。
そして、売買契約締結時には、売り主・買い主の双方が基礎や外壁などの建物の状況を共に確認し、契約書に当事者の双方が確認した事項としてインスペクションの調査結果を記載します。
インスペクションを実施しなかった場合には、その旨を記載することとなっています。
上記のようにインスペクションの実施自体は義務付けられておらず、宅建業者にはインスペクションについての説明や報告、業者のあっせん、書面への記載が求められています。また、買い主の希望でインスペクションを実施する場合には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うように定められています。
既存住宅を扱う可能性のある会社では、規定の要件を満たした調査依頼先を探しておく、またはすでに提携しているインスペクション業者がいる場合は講習受講の有無を確認しておくなどの対策が必要になります。
既存住宅の流通促進なるか～安心R住宅
インスペクション制度と同様に既存住宅の流通促進に向け、2018年度に新たに始まったのが安心R住宅制度(特定既存住宅情報提供事業団体登録制度)です。
安心R住宅制度は、消費者が中古住宅に抱いている「不安」、「汚い」、「分からない」というイメージを払拭し、「安心」、「きれい」、「分かりやすい」という3つの要件をクリアした既存住宅の流通を促進していくという目的で作られました。
国に登録した一般社団法人などが、会員の仲介事業者や売り主に標章を付与し、広告やポータルサイトなどに掲載して、他の中古物件と差別化を図ることができます。安心R住宅の標章を使用するためには、既存住宅の基礎的な性能基準をクリアすることで安心を担保する必要があります。
具体的には、
1．1981年6月1日以降の耐震基準、いわゆる新耐震基準に適合すること。
2．インスペクションを実施し、構造上の不具合および雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険契約を締結する用意がなされていること。
3．共同住宅の場合は、管理規約および長期修繕計画を有すると共に、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること。
以上の3つの基準をクリアする必要があります。現在までに安心R住宅制度で登録されている事業者団体は、「優良ストック住宅推進協議会(スムストック)」、「リノベーション推進住宅協議会」、「全日本不動産協会」の3団体となっています。
登録団体は、標章を付与した住宅の詳細や実績、運営状況などを年1回、国に報告するほか、住宅購入者からの相談・苦情への対応をする必要があります。また、標章を使用する事業者への研修の実施、標章使用の許諾・取り消し、事業者の公表、指導・監督が義務付けられています。
インスペクションや安心R住宅は、どちらも良質な既存住宅の流通を促進するために国が設けた制度です。今後の住宅業界はさらにフローからストックへといった流れが加速していきそうです。
（情報提供：住宅産業研究所）
