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2016年03月14日

中古住宅流通のスタイルが変わる?商品・トレンド,業界ニュース,市場動向,リフォーム・リノベーション

今年3月に定められる新たな住生活基本計画の骨子の中で、少子高齢化対策、マンション・団地の老巧化対策、空き家の活用・除去の推進の3つが優先課題とされています。

特にストック市場の活性化は、住生活基本計画以外にも様々な支援制度で推進されています。今後ストック・リフォーム市場の拡大を進めて行く上で、中古住宅市場の流通促進は切り離せません。

大手ハウスメーカーでは、、、

各社が供給した中古住宅を共通の方法で査定し、

一定の基準以上の物件を認定するスムストックの流通に力を入れ、
今期は前年の倍となる2500戸の流通を見込んでいます。


中古住宅の物件探しにWEBを利用するユーザーは多く、
重要事項説明をIT化しWEB上で契約まで
できるようにすることも検討されています。


ただし、これまでの不動産取引には不透明な部分がありました。


「両手取引」を目的とした不動産業者の物件囲い込みです。


物件売却の依頼を受けた業者が、
他の仲介会社を通して購入希望者から問い合わせが来ても、

当該物件を「商談中」と偽って物件を囲い込み
自社で買い主を探して、
売り主・買い主からの両手取引をすることができました。


そこで国交省では、
2016年1月からレインズへの物件登録に
新たに「ステータス管理」機能を設けて、

登録物件の取引情報の開示を義務付け、
物件の囲い込みを防ぎ中古住宅流通の活性化を図ります。


レインズに登録する物件には

「公開中」「購入申し込みあり」「紹介を停止中」

といった取引情報の開示を義務付け、
虚偽の申告には罰則を適用することとしました。


中古住宅の売り主にもIDとパスワードを発行して、
WEB上で取引の現状を確認できる仕組も設けます。


また、任意の項目として、登録する中古住宅の性能や検査、
リフォーム等に関する項目を追加しました。


これを受けて、不動産情報のポータルサイトでは、
これらの追加項目を表示・検索できるようにしています。


各ポータルサイトでは
物件情報がユーザーによりわかりやすいように、

レインズの追加項目をアレンジしたり、
レインズが定めていない項目も追加しています。


例えば瑕疵保険の項目は、
各不動産会社の独自の保証サービスと区別するため、

「瑕疵保険(国交省指定法人)による保証」のように表現し、
保証加入料を買い主が負担するかしないかを明記します。


リフォームについての項目は、
レインズでは5年以内のものを対象としていますが、

ポータルサイトではすでに5年の制限を設けず、
わかり得る範囲で過去にさかのぼって、
リフォーム箇所と実施時期を明記しています。


このように中古物件情報の透明性を高めることで、
中古住宅の流通が活性化することが期待されます。


■ 「おうちダイレクト」の片手取引は定着するのか?
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WEBによる中古住宅流通の新たな動きとしては、2015年11月に、
ソニー不動産がヤフーと連携して行う

個人の不動産売買プラットフォーム
「おうちダイレクト」のサービスをスタートしました。


同サービスは、
ヤフー不動産のWEBサイト「おうちダイレクト」上で、

膨大な量の不動産関連情報を元にした
「不動産価格推定エンジン」が算出した査定価格を参考に、
売り主が自由に価格を設定し、WEB上で売り出せる仕組みです。


買い主はデータベース内に気に入った物件があった場合、
売り出される前に
「買いたいリクエスト」を申請することができます。


申請をすれば物件の推定価格を閲覧でき、
該当物件が売りに出されると、
リクエスト申請者にメールが届きます。


購入の際にはソニー不動産を介するため、
買い主は成約価格の3%+6万円の仲介手数料を支払います。


一方で、
売り主は物件の見学や契約等で
ソニー不動産のサポートを受けますが、

あくまで直接販売のため仲介手数料が発生しない
「片手取引」となることが特徴と言えます。


「おうちダイレクト」に掲載される売り出し物件は、
個人のオーナーが直接情報を掲載するため、
レインズに登録されず、他の不動産サイトには掲載されません。


このことが不動産の流通を妨げるとして、
既存の不動産業者からは大反発を受け、

大手業界団体の不動産流通経営協会では、
ヤフー不動産に情報提供を行っていません。


売り主が不動産仲介業者に査定を依頼しなくても
不動産物件の市場価格が調べられ、

買い主に直接売れる「おうちダイレクト」は、
不動産業界に革命的な変化をもたらす可能性はあります。


しかしながら、
サービス開始から約3ヶ月が経過した2月末の時点で
物件登録件数は26件、成約数は未だゼロと、
軌道に乗ったとは言い難い状況です。


売り主から仲介手数料を受けない「片手取引」は
売り主にメリットがありますが、

買い主にしてみれば、
より物件掲載数の多い不動産ポータルサイトから
物件を探してもいいわけで、

「おうちダイレクト」を利用するメリットはあまりありません。


今後もっと掲載物件数が充実して利用者が増えれば、
「おうちダイレクト」の「片手取引」は
市場に定着する可能性があるのではないでしょうか。


(情報提供:住宅産業研究所)

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