マイナス続く、2014年度住宅着工動向（前編）【2014年12月8日】

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「マイナス続く、2014年度住宅着工動向」（前編）



■　増税駆け込み反動減で前年割れ続く
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消費増税による駆け込み需要に沸いた昨年度（2013年度）は、
前年比10％増の98.7万戸と100万戸近い住宅が着工されました。


しかし、その反動減は３月（前年比▲2.9％）から始まり、
2014年度に突入した４月以降も

▲3.3％→▲15.0％→▲9.5％→▲14.1％→▲12.5％→▲14.3％

と連続のマイナス。


９月末時点での累計着工数は44.1万戸、
前年比▲11.6％で折り返しを迎えました。


来年３月の年度末まで１割減のペースが続けば、
2014年度の着工は88万戸前後、一昨年の2012年度
（89.3万戸）をやや下回る規模が目安となります。


まずは、今年度上半期の住宅着工を利用関係別に見てみましょう。



◇2014年度上期（4〜9月）住宅着工戸数内訳及び前年比増減率


持家　14万3342戸（▲21.6％）

低層分譲（建売住宅）　6万5040戸（▲ 6.0％）

中高層分譲（マンション）　5万2529戸（▲21.4％）

低層貸家（アパート）　11万4610戸（＋ 2.5％）

中高層貸家　6万5846戸（▲ 3.5％）

※国土交通省 住宅着工統計より（貸家には社宅等の給与住宅を含む）



やはり、増税の影響が最も大きい持家の減少率が大きく、
14.3万戸で前年比21.6％減。


年間ベースに換算（2013年度35.3万戸から
21.6％減）すると27.7万戸。


これが現実のものとなれば、リーマンショックなどによって
着工が大きく落ち込んだ2009年度（28.7万戸）並みの
低水準ということになります。


それ以前に持家着工が30万戸を割ったのは、52年前の
1962年ですから、新築注文住宅をメインとしている
企業にとってはショックを禁じ得ない数値と言えます。


低層分譲（建売住宅）は地価動向や需要を見ながらの
供給調整ということもあり、▲6.0％。


マンションは▲21.4％と持家並みの落ち込みとなりました。


直近３年間は年間12万戸前後と、2009年度（6.7万戸）の
落ち込みから回復していましたが、今年度の通期換算は9.6万戸と、
10万戸を割る可能性が高くなっています。


貸家系は低層が2.5％増、中高層が▲3.5％と健闘。
相続税対策層が少なからず動いているようです。


従来の単身者向け、ファミリー向け賃貸のほか、
比較的年齢層の高い単身女性やシングルマザー向け、
シェアハウス、サービス付き高齢者向け住宅等々、
選択肢が豊富になってきたことも、
市場活性化の要因と言えるでしょう。


また、高スペックな新しい賃貸住宅が増えることで、
競争力が低下した古い貸家の建て替えが進むという
好循環が生まれていることも考えられます。


低層と中高層を合わせた貸家系住宅18.04万戸（前年比0.2％増）を、
一般の貸家と給与住宅（社宅や官舎等）に分類すると、
一般の貸家が17.68万戸（前年比▲0.3％）、
給与住宅が0.36万戸（前年比38.3％増）となります。


戸数としては少ないながらも、給与住宅が大幅に伸びたことで、
貸家全体として微増していることがわかります。


アベノミクス以降、求人倍率の向上や賃金アップが
話題になっていますが、こうしたところでも
雇用環境の整備が進んでいるようです。




■　持家着工は過去50年で最低レベルに
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次に、持家について地域別に着工動向を見てみましょう。



◇2014年度上期 地域別持家着工数及び前年比増減率（単位：千戸／％）


	全持家		在来木造	２×４		プレハブ

地域	戸数／増減率	戸数／増減率	戸数／増減率	戸数／増減率

全国	143.34／▲21.6	100.00／▲22.0	16.15／▲19.1	23.66／▲20.8

北海道	6.28／▲23.0	4.05／▲24.7	1.66／▲21.7	0.52／▲11.8

東北	15.25／▲19.3	11.87／▲19.6	1.78／▲11.6	1.51／▲23.8

北関東	11.05／▲21.2	8.07／▲21.5	1.27／▲18.2	1.62／▲21.1

首都圏	29.85／▲22.6	18.78／▲22.4	4.43／▲21.4	5.96／▲22.9

北信越	13.51／▲22.8	11.12／▲23.8	0.89／▲13.7	1.35／▲18.5

東海	21.45／▲23.3	13.07／▲24.2	2.62／▲17.9	5.36／▲23.2

近畿	16.70／▲21.6	11.55／▲22.0	1.64／▲24.3	3.18／▲17.4

中国	8.21／▲21.2	5.87／▲21.3	0.62／▲17.4	1.61／▲19.4

四国	4.98／▲22.5	3.99／▲21.9	0.32／▲23.8	0.56／▲26.4

九州	16.06／▲18.4	11.64／▲18.6	0.91／▲14.0	1.99／▲12.7



持家の着工は、エリア別に見ても工法別に見ても、
２割前後の減少となりました。


最大市場である首都圏では、すべての工法において
全国平均以上の落ち込みが見られます。


比較的落ち込みの少ない九州でも、２桁減は免れませんでした。


県別では、▲2.4％（長崎）から▲37.0％（山形）まで、
全都道府県でマイナス。


その他の45都道府県を減少幅の少ない順で見ると、
▲10〜14％台が５県、▲15〜19％台が12県、
▲20〜24％台が19県、▲25〜29％台が８県、
残りの１県（神奈川）が▲30.9％となります。


長崎は、前年の上半期にほとんどの県が２桁増となった中で、
伸率最低の2.0％、通期でも8.1％と駆け込み需要の波が
小さかったことで、反動減も小幅に抑えられたと言えます。


山形は寅年・午年・亥年には建築関係の物事を
忌避する「三隣亡」の風習があり、
反動減と相まって大幅な減少となったようです。


４月から９月までの持家着工の月次増減率は、

▲16.1％→▲22.9％→▲19.0％→▲25.3％→▲22.7％→▲23.4％と、

ほぼ右肩下がりとなっています。


昨年は９月末までの駆け込み契約で、
10月以降の３ヶ月間の持家着工が
17.6％増→22.6％増→19.1％増と跳ね上がりました。


つまり今年の10月以降には、９月までのペースを
上回る着工減が待ち受けているということになります。


実際、11月末に発表された今年10月の持家着工は
前年比▲28.6％と、一気に落ち込みました。


当然、累計着工数の減少率も、
９月時点の▲21.6％から▲22.7％へと拡大しています。


受注ベースでは反動減からの脱却も見え始めており、
年度末には着工の減少幅も縮小に向かうと思われます。


しかし期待していた消費再増税による駆け込み需要は
皮算用に終わってしまいました。


当面は厳しい状況が続き、新築注文への
依存度の高い住宅会社にとっては、
生き残りをかけた正念場となりそうです。




（情報提供：住宅産業研究所）