2025年の中古住宅市場を振り返る

2025年は中古住宅の流通が
増加した１年でした。
これは戸建、
マンション問わず言えることで、
この背景にはインフレ、
実質賃金の停滞などがあります。
新築住宅の購入資金を
貯蓄しにくい市況において、
エンドユーザーの新築離れが
一部で進んでいると見られます。
一方で、中古住宅とはいえ、
優良な物件が増えているのも事実です。
断熱性能などはリフォームで
向上させることができ、
さらにそのリフォームには
補助金が出ます。
中古住宅を有効活用しやすい市場が
できつつあると言えます。

■中古戸建の人気急上昇、大手ハウスメーカーの中古流通拡大へ

レインズのデータによると、
2025年における全国の
中古戸建の成約件数は66,270件で、
３年連続の増加となりました。
そして、国交省の発表によると、
近年流通している中古戸建は、
半数近くが2000年以降に
建てられた住宅です。
2000年は建築基準法の
改正があった年で、
木造住宅の耐震安全性に
関わるルールが
大幅に厳格化されました。
これを機に、現在は当たり前となった
筋交い金物や基礎と土台を
結合するホールダウン金物、
構造用合板などが
本格的に活用されることとなりました。
さらに、地盤調査も
この年から必須となりました。
ということで、
2000年以降に建築された建物は
一定以上の耐震性能を持つと
判断できます。

中古需要の拡大を受け、
大手ハウスメーカーも
ストック活用の施策を
強化する方向性で動いています。
例えば積水化学工業は
「Beハイム」というブランド名で、
オーナー宅の買取再販を
強化してきました。
2025年以降は、
一部の分譲住宅において
「築30年までの買取保証」を
用意しています。
同社は従来より新築後の
アフターフォローに
注力してきた会社の一つですが、
現在はその後の住み替えといった
ニーズにも対応できる
体制も構築しています。

パナソニック ホームズも、
2025年4月から
中古住宅の買取再販事業を
本格化させています。
目下強化しているのが、
オーナー宅の再販ブランド
「ReVALUED（リバリュード）」です。
ポイントの一つは「空気環境」。
リフォームによって、
床下から取り入れた空気を
浄化して住まいに供給する
「エコナビ搭載換気システム HEPA+」を
標準装備とするほか、
オプションとして
「リフォーム用全館空調」を
用意しています。
そして、大手ハウスメーカーの
強みでもある保証や定期点検といった
管理面も徹底しており、
構造や防水などの保証の引継ぎ、
独自検査基準を明示することで
中古住宅に対して抱きやすい
ユーザーの不安の軽減を図っています。

■新築高騰を受けて中古マンションも需要高まる

2025年における
全国の中古マンションの
成約件数は90,654件でした。
前年と比較すると、
1.2倍に増加しています。
特に首都圏において
中古マンションの
流通拡大が進んでおり、
前年から1.3倍に拡大して
49,114件でした。

中古マンション価格は
エリア差が出てきており、
１年前と比較して
高くなっているエリアも、
安くなっているエリアもある
という状況です。
価格が上昇しているのは東京都区部、
いわゆる23区内の物件です。
背景の一つは、言うまでもなく
新築マンション価格の急騰があります。
首都圏、とりわけ都心部では
地価の上昇も新築マンションの
価格上昇圧力となっており、
ファミリー向けの新築マンションの
平均価格は１億超えが
当たり前になりました。
これにより、相対的に
割安な中古マンションは、
新築マンションに手の届かない
ユーザーの受け皿となっています。
この需要増もあり、
東京23区内中古マンションの
2025年12月時点での成約平米単価は、
前年比15％増の135万円となりました。
一方、東京都下エリアや
神奈川県、埼玉県、千葉県については
前年からほぼ横ばいで推移しています。

東京区部の中古マンション
価格上昇要因の一つとして、
中古買取再販業者が
存在することもあるでしょう。
近年は都区部を中心に
事業展開する事業者が増えており、
具体的にはコスモスイニシアや
イーグランドなどが挙げられます。
エリアを都心にシフトする中で、
１件あたりの販売単価も
上昇傾向にあり、
中古億ションの扱いが増えています。
それでも、パワーカップルや
富裕層などからの需要は
底堅いようです。
このようなユーザーの中には
あえて中古マンションを
選択するという人もいます。
近年は建設費が上昇する中で、
新築マンションといっても共用部などで
コストカットをせざるを得ない
状況が続いています。
その反面、中古マンションの中には
新築以上に豪華に設えた
エントランスホールなど、
ユーザーにとって魅力的な物件が
多数存在します。
ビンテージマンションと
呼ばれるような物件もあり、
このようなマンションは
新築に負けないニーズを見込めます。