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2018年01月22日

競争激化!中古買取再販事例~マンション編~市場動向,ハウスメーカー,リフォーム・リノベーション

mba

政府与党は、2018年の税制改正大綱を昨年の12月14日に決定しました。住宅分野では、既存住宅の流通を後押しする特例措置等が盛り込まれています。特に注目されたものとしては、、、

中古買取再販事業の特例措置があります。


これは、既存住宅を事業者が買い取り、一定のリフォームを行って販売する中古買取再販事業において、事業者の物件仕入れにかかる不動産取得税の減額を敷地部分にも拡充するというものです。


対象となるのは、安心R住宅または既存住宅売買瑕疵責任保険に加入した場合で、減額幅は4万5000円、または土地評価額の2分の1に住宅の床面積の2倍(上限200平米)をかけた額の3%のいずれか多い額となります。


また、住宅部分の不動産取得税や買い主が負担する登録免許税の特例は2年間の延長となりました。国が中古買取再販事業の税制を優遇する狙いとしては、既存住宅の流通の促進、そして空き家の解消が考えられます。


今回は国も後押しし、新規参入も増加している中古買取再販事業を見ていきます。


新規参入増加で仕入れ競争激化


中古買取再販事業は、その参入障壁の低さから新たに参入する事業者が増えています。従来は、中古買取再販を専門に行う事業者が多いという印象でしたが、最近では、大手ハウスメーカーや、不動産業者、ビルダー・工務店が相次いで参入しています。


中古買取再販事業の肝となるのが、中古住宅の仕入れです。各社の仕入れ方法や、仕入れる物件の条件等は様々ですが、多くの事業者では営業担当が不動産仲介業者を回って、中古住宅の情報を入手し、条件に合えば購入するという方法を取っています。


また、競売によって中古住宅を入手するという方法もあります。事業者が増加することは、それだけ中古住宅の入手が厳しくなるということであり、近年では各社とも物件の入手に苦労しているようです。


特に首都圏は、新規参入組の増加が著しく、従来から中古買取再販事業を行っていた専門業者では、対策を迫られています。


1995年に設立のインテリックスは、年間1,400戸超の中古マンションを買取再販する、業界の草分け的存在です。インテリックスでは、自社で購入しリノベーションした中古マンションを「リノヴェックスマンション」として販売しています。


インテリックスには、不動産仲介会社や銀行等から、一ヶ月に1,500件以上の中古物件の情報が入ってきます。その中から、営業担当者が物件を厳選し、実際に仕入れるのは120~150件程度だということです。


近年は、新規参入企業が増えたために、首都圏での物件仕入れ価格が高騰していることから、首都圏での物件仕入れを抑えています。その代わり、札幌、大阪、福岡、名古屋、仙台といった地方都市に拠点を置き、地方での事業展開を強化しています。


また、マンションだけでなく、戸建住宅の取り扱いを始める等、事業内容を拡大し成長を続けています。


最新技術を活用した中古買取再販事業


ライオンズマンション等、新築マンションの開発・分譲事業を行う大京グループで、急成長を遂げているのが、「リノアルファ」ブランドで、大京穴吹不動産が手掛けている中古マンションの買取再販事業です。


大京グループで約53万戸の管理物件を持っていることや、自社で不動産売買仲介を行っていることが仕入れの面で強みとなっており、年間1,400件超の中古マンションを買取再販しています。


大京穴吹不動産では、昨年11月からAR技術を使ったホームステージングサービスを開始し、販売に活用しています。


購入希望者が内覧する際に、専用の端末を使って、何もない状態の部屋を撮影すると、ソファやテーブル、照明等のインテリア商品を3Dデータで端末画面に表示することができ、家具を置いた後の部屋の状態や、広さをイメージすることができ、購入希望者の購買意欲を高めます。


表示できるインテリア商品は、21社30万点が登録されているということです。現在は首都圏の5店舗で実施されているARホームステージングサービスですが、今後は全国の店舗へと拡大していく計画です。


(情報提供:住宅産業研究所)

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