ここ数年の住宅市場の推移を振り返ると、2013年度に消費増税前の駆け込み、14年度に反動減という大きな波がありましたが、それ以前から一貫して着工戸数が伸び続けてきたのが低層アパートです。11年度から直近の16年度まで、低層アパートの着工は増加を続けています。中高層賃貸の着工戸数の推移には波がありますが、、、
貸家全体の16年度着工は43.3万戸で、住宅着工全体の30％を占めています。
相続税の改正や史上最低金利といった後押し要素が立て続けにあり、ハウスメーカー各社でも賃貸住宅をより重視した戦略を進め、ここ数年は貸家が住宅市場全体の伸びを牽引してきました。
好調だった貸家着工は前年同月比マイナスに
一方で、賃貸住宅市場は過熱状態にあるという論調もあります。
居住ニーズに対して賃貸住宅の着工は過剰であり、空室率が高まっているといった報道で警鐘を鳴らしている媒体も少なくありません。賃貸住宅市場の飽和感は着工にも表れ始めています。
今年6月には、賃貸住宅の月間着工数が20ヶ月ぶりに前年同月を下回り、その後もマイナス基調が続いています。
17年度は4～10月の累計で前年比2.2％減(低層アパート1.1％減、中高層賃貸4.9％減)となっています。
工法別には在来木造が4.3％増と増加を維持していますが、低層プレハブが5.8％減、2×4が4.5％減と、賃貸住宅市場を牽引してきた大手メーカーも落ち込みが始まっていると言えるでしょう。
アパート着工戸数シェアは上位3社で3割
今年度からやや翳りが見え始めてきた賃貸住宅市場ですが、直近決算が出ている16年度までの各社の業績は好調です。
賃貸住宅専業の大東建託、レオパレス21、東建コーポレーションの大手3社は全社増収増益を達成し、大東建託は9期連続の増収増益で過去最高の業績となりました。
大和、積水等の大手ハウスメーカーの賃貸事業も、賃貸請負・賃貸収入ともに増収となったところがほとんどです。賃貸住宅は戸建以上に大手の寡占化市場です。
16年度の販売戸数で見ると、大東建託が6.4万戸と圧倒的な1位で、2位は大和ハウスで4.3万戸、3位は積水ハウスの3.5万戸。この上位3社の賃貸住宅販売戸数を足すと14.2万戸で、前年比5.8％増。賃貸住宅の総着工戸数43.3万戸を分母とすると、3社で32.8％という市場占有率です。
低層アパートの29.5万戸を分母とした場合は、大手3社のシェアは50％弱、上位7社で約60％を占めます。
※賃貸住宅販売戸数ランキング(16年度)
1大東建託64,000戸
2大和ハウス43,000戸
3積水ハウス35,000戸
4東建コーポレーション13,000戸
5レオパレス218,600戸
着工棟数ベースでは、大東建託が8,300棟、大和ハウスが5,000棟、積水ハウスが4,900棟。低層アパートの推計着工棟数77,000棟を分母とすると、大手3社のシェアは23.6％となります。
棟数で見ると、4位以下は東建コーポレーション、旭化成ホームズやパナホーム等のハウスメーカーが続きますが、シェアは1～2％に留まっています。
※賃貸住宅着工棟数ランキング（16年度）
1大東建託8,300棟
2大和ハウス5,100棟
3積水ハウス4,900棟
4東建コーポレーション1,600棟
5旭化成ホームズ1,200棟
アパート市場は上位3社のシェアが圧倒的に高いということですが、直近3年間のシェア推移を見ると、少しずつ市場占有率は下がっていっています。
その要因は、賃貸住宅市場全体が拡大したことで、シェア算出の分母が大きくなったことと、ビルダー・工務店などの市場参入が増えたことと見られます。
（情報提供：住宅産業研究所）
