2024年度中古住宅市場を振り返る

中古戸建、全国流通年間５万件を超える

中古戸建の需要は近年、増大しています。
レインズによると、全国の中古戸建の成約件数は、
遡ることができる2018年度以降増加傾向にあり、2024年度は5.5万件に到達しました。
2018年度と比較すると、約１万件以上増加したことになります。

中古戸建の流通が増えている要因は様々考えられますが、
その一つは新築住宅の価格上昇です。
周知の通り、この数年で建築関連資材の原価上昇のほか、
輸送費、協力業者の外注費、スタッフの人件費などあらゆるコストが上昇しました。
住宅価格がコロナ前から２割以上アップしたという企業もあり、
大手ハウスメーカーにおいては、坪単価100万円超という物件も珍しくなくなりました。
新築住宅だけでなく、生活必需品も含めてあらゆるモノがインフレし、
実質賃金も上がりにくい昨今、エンドユーザーの中には新築住宅を諦めて、
中古住宅の購入に切り替える人が出てきています。

同時に、日本人の新築志向自体も徐々に薄らいでいると見られます。
今や新築注文住宅だけが、自身の理想の住まいを手に入れる手段ではありません。
中古住宅を購入して思いのままにリノベーションをしたり、
好みのリノベーション済み物件を見つけて購入したりといった住宅取得方法も一般的になっています。
躯体性能の観点でも、近年の技術開発もあり、
改修工事で耐震性能や断熱性能を新築並みに向上できるようになりました。

流通する中古戸建の築年数はエリアや業者によって様々ですが、
首都圏では21～22年、地方では平均30年を超えることもあります。
地方では比較的築古の戸建の流通が中心ですが、
この背景にはカチタスなど中古買取再販業者の躍進もあります。
同社が手掛ける物件は、築30年超の物件が大半を占めています。
仕入れベースでは７割以上が元々空き家ですが、
リフォームで再生し、グループで年間7,000件超の再販物件を販売しています。

新築住宅で伸ばしてきた住宅会社にとっては新築市場の縮小が進む今、
中古住宅を仲介してからのリフォームや買取再販などの
ストックビジネスに挑戦するタイミングが到来していると言えます。

中古マンション、都心部物件は価格急上昇

中古マンションは、従来から一定の需要がありましたが、
近年はさらに注目度が高まっています。
流通件数としては中古戸建よりも多く、年間７万件超に上ります。

中古マンションが選ばれやすい要因の一つが価格です。
新築戸建だけでなく、新築マンションの価格も上昇傾向にあります。
新築戸建同様、建設費や地価の上昇などに起因していますが、
特に東京23区においては発売戸数における億ションの割合が増えており、
不動産経済研究所によると2023年、2024年の平均価格は1億円を超えているとのことです。
今や23区の新築マンションの購入者の多くは、
「富裕層」や「パワーカップル」と呼ばれる世帯年収の高いユーザーです。
さらにこの数年は海外投資家が購入するケースも増えており、
湾岸などの人気エリアにある眺望のいいタワマンなどは億ションでも人気があります。
中には、マンション価格上昇を期待して売却益を狙う投資家も一定数いるものと見られます。

このような動向もあり、実需の中でもいわゆる一般ユーザーにとって、
23区で新築マンションの購入のハードルは高くなっています。
このエリアにこだわるのであれば中古マンションが現実的、という市況です。
とはいえ、最近では新築マンションの価格上昇に引っ張られる形で、
中古マンションの価格も上昇傾向にあります。
それこそ23区の中でも都心と言われるような港区や中央区では
中古でも１億を超える物件が少なくありません。
マンション価格は、都心部と地方で二極化しているとも言われています。
中古でもファミリー向けなど専有面積の大きい物件を求めるのであれば、
都内以外にも都下や川崎、横浜、埼玉や千葉など東京以外のエリアも選択肢に入れざるを得ません。

新築マンションは供給数自体も減少傾向にあります。
さらに用地仕入れについては、ホテルの開発業者と競合することもあり、
特に駅近の用地の取得は難易度が上がっているようです。
この点においても、通勤や通学のしやすさを重視したい住宅購入検討者からは、
駅近の中古マンションの方が新築よりも選ばれやすい市況となっています。