【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース（H21 3/16号）

今回のテーマ：ニッチを狙え！〜戸建賃貸住宅　 後編　 09年03月16日

●お世話になります。ナックの日下部です。


今日は大阪セミナーです。
おかげさまで、満席になっています（＾＿＾）


今日、セミナーのはじめに、参加者の皆さん
に向けて質問しました。

そうしたら、ホームページを持っていない工務店さんは
1社しかありませんでした。


関西はなかなかやりますね〜（＾＿＾）


毎月1件資料請求が来ない人〜と聞いたら、
２／３が毎月1件資料請求がないそうです。

毎月10件安定して資料請求があり、HPから家が売れている
会社は1社だけでした。


もちろん、その1社は私が教えた会社なんですが・・・（＾＿＾）
（ちょっと、自慢です）


さて、先日、あるところに突撃調査で潜り込んできました。

その場所では、ハウスメーカーの営業マンたちが、
お酒を飲みながら仕事の話をしていました。


私はハウスメーカーの営業マンに、質問をしました。

「今、どんな商品が欲しいですか？」



3人いたのですが、3人とも口を揃えて言いました。

「戸建賃貸が欲しい〜」



なぜ、「戸建賃貸」が欲しいのですか？



それは、お客様が求めているから・・・

お客様が待っているから・・・

入れ食い状態になるから・・・



そんなに需要があるとは思っていませんでしたが、

住宅＋α

という「α」の部分が、「投資」なんですね・・・。


例えば、簡単に言うと・・・

2棟建てて、住宅ローンが10万円だったとします。

1棟を賃貸で借りてもらい、家賃10万で借りてもらえば、
自己資金０円で自宅が手に入れられるんですね〜。



賃貸の客付けは、地元の不動産屋さんに任せるとして、
建築会社からすれば、複数の棟数が受注できるので、
美味しいですよね。（1棟あたりは安いけど・・・）


不景気だから、戸建賃貸が売れているのか？
サラリーマンの不動産投資が流行しているのか？


その理由が知りたいんですよね〜〜。


ということで・・・
住宅産業研究所に、セミナーを依頼しようかと思っています。

どこでやるのか？
いつやるのか？
参加費はいくらか？


これから、相談してみます・・・（＾＿＾）



戸建賃貸の小冊子をまだ見ていない
という方に朗報です！

増刷したものが届きました！
https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do　（このページは現存しません）


第一回プレゼントの反響で、予定していた
以上の速さで、無くなってしまっていました。

ですので、ちょこっとだけ増刷です。

まだ見ていないかたは、こちらから
お申込下さい。

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テーマ「ニッチを狙え！〜戸建賃貸」後編


３．ビルダーが手掛けやすい戸建賃貸

ビルダーや工務店は、アパート部門を設けて
いないところも多いと思います。

建物として戸建とは大きく異なりますし、
大手メーカーのように一括借上げの保証を
付けることも難しいでしょう。

しかし、戸建賃貸ならば、戸建注文住宅の延長として
考えることもできるのではないでしょうか。



物件管理もアパートより簡単で、一度入居したら
長く住んでもらえるのも戸建賃貸の特徴です。

住宅・土地統計調査によると、戸建賃貸や
長屋建賃貸は、共同建賃貸に比べて入居期間が
圧倒的に長いという結果が出ています。

・入居14年以上　戸建・長屋…34％、　共同…10％

・入居2〜13年　戸建・長屋、共同ともに40％

・入居2年以内　戸建・長屋…26％、共同…50％


新規物件が少ないということもありますが、
共同建は新しいところへ移り住んでいく傾向に
ある一方で、戸建賃貸は長く住む傾向にある
ということは言えるでしょう。


戸建なら、建築費も安く済みます。


２棟１セットで売ることにより、更にコストを
削減することも可能です。

今ビルダーが手掛けている戸建賃貸は、
１棟700〜800万円の物件を２棟セットで
建てるというのが主流。

２棟ならば、諸経費込みでも2000万円掛かりません。

粗利も20％程度は出すことができます。

オーナーにとっては、少ない資金で土地を
活用できますし、表面利回りは10％以上、
10年強で回収できるわけです。



この辺の当初の利回りの高さをアピール
できるのが、戸建賃貸です。

また、２棟１セットのアピールとして、
１棟を自宅、もう１棟を貸家とした場合、
住宅ローンを家賃収入で賄うことができる
というのが、新しい営業手法として
考えられます。



４．戸建賃貸の具体的なメリットは何か？


具体的な戸建賃貸のメリットとして、
どんなことが挙げられるか、以下に
まとめてみました。

オーナー側のメリット、入居者側のメリットが
それぞれありますが、まずオーナーのメリットは、
次の点が挙げられるでしょう。


１）小さな敷地でも建てられる（土地有効活用）

２）低価格のため、少ない資金で建てられ、
    利回りも高い（10％程度の表面利回り）

３）入居率が高く、長期入居が見込める

４）共同住宅に比べて高い家賃が取れ、
    質の高い入居者が期待できる

５）１戸ずつ分割所有できるため、
    資産相続対策に有効

６）戸数が少ないため、賃貸管理の手間が楽

７）駅から遠くても入居のニーズがある

８）入居者の満足度が高い（クレームが少ない）

９）利用方法がいろいろ（２棟賃貸、自宅＋賃貸、二世帯住宅）


一方、入居者のメリットとしては、

１）隣の音が気にならない
２）広い家に住める
３）敷地が利用でき、子育てしやすい
４）プライバシーの保護
５）駐車場も確保できる
６）ペットの飼育ができる

といったようなことが挙げられます。



戸建賃貸に関しては、ノウハウ提供のＨ社や、
ハウスメーカーでもＭ社が戸建賃貸の商品を
発売していますが、売れ行きは比較的好調の様子。

Ｍ社では賃貸住宅全体の３割を戸建が
占めていると言います。


とにかく入居者から見れば、戸建賃貸は
「家賃が高くても住みたい家」と言えます。

広さの点でも、70平米以上であれば、賃貸住宅
としての希少価値がぐっと高まります。

そして、共同住宅の最大のデメリットである
騒音問題も、戸建ならばクリアできます。

近隣の２ＬＤＫアパートの相場よりも20〜30％
高い家賃の価値はあり、それくらい払っても
住みたいというのが、戸建賃貸ではないでしょうか。


そして、入居者だけでなく、オーナーにとっても、
施工するビルダーにとっても、三方良しというのが、
戸建賃貸住宅の魅力と言えます。


（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）