2013年02月25日

今回のテーマ：サービス付き高齢者向け住宅の現在地(後編)　 　　　　　　 H25/2/25

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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いつもご愛読ありがとうございます。

工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。



最近、同世代の友人とよく食事に行きます♪

そこで話に出るのが、｢夏までには○○するぞ！｣

というなんとも目標高い話です。



まだ冬も終わっていないのに、私の周りには

既に夏までに行う目標を決めている人たちが

多いんですよ♪



目標を常に持つっていうのは、大切ですよね♪

新しい季節が待ち遠しいです。



さて、本日は｢セルフ・ブランディング｣

についてです（＾０＾）ノ



■  ｢自己紹介｣がキーワード！｢セルフ・ブランディング｣
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皆さんは、｢セルフ・ブランディング｣という

言葉を聞いた事がありますか？



テレビでもよく放送していますが、頑張っている社長に

スポットを当てて、プライベートから仕事風景までを

追跡するドキュメント番組が多いですよね♪



他業種では、こんな面白い｢アイディア｣を持った人たちが

働いてるのか〜！なんて社長の顔が見えると、その企業に

対する関心度合いがグッと上がります。



また、とあるオーガニック系食品のお店では、棚に並べ

られている食品全てに、栽培した農場の方の

写真とコメントが入っていました。



｢愛情を込めて、ひとつひとつ大切に育てました！｣

なんて書いてあると、安心して手に取ることが

できます（*＾-＾*）



更には、とあるビルのお手洗いで・・・

｢私が担当の○○です、綺麗に掃除しました。｣

と写真とメッセージ付で清掃員の顔が見えるでは

ありませんか( ゜＿゜；）



○○さんが掃除してくれてるならば、

キチンと綺麗に使わなければ・・・

なんて思ってしまったり。



相手の顔が見えると不思議と｢安心｣しますし、

｢いい会社だなぁ・・・｣なんて思って

しまう時もあります♪



●この様に、販売者自ら消費者に自己アピールを

行う活動のことを｢セルフ・ブランディング｣と言います。



｢セルフ・ブランディング｣の意味としては、

自分自身の顔や性格を顧客にアピールし、会社の認知度や

イメージアップに努めることです。



要は、企業の社長や社員が自己紹介を通して自分を

知ってもらい、会社を知ってもらう活動のことです♪



近年では、企業の社長や社員がブログ等、ソーシャルネット

ワークを通して会社のイメージアップに努める活動が

当たり前になってきましたよね。



どんな人が働いているのか、モノを売っているのか、相手の

顔や性格が見えなければ顧客に安心を与えることが

出来なくなってきたということです。



■  ｢会ったことが無くても、会ったことになる｣戦略です。
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先日、とある工務店さんと会話をしていると・・・

社長自らホームページやメディアに顔出しをするのには、

実は深い意味があるというお話になりました。



それは、

｢会ったことが無くても、会ったことになる｣

という戦略です（＾０＾）ノ



この社長様は動画を通してお客様に会社の家づくりに

対する想いを語っていらっしゃいます。



あえて動画にこだわる理由は・・・



語り手の動きや、話し方、声のトーンや

話すスピードまでを視聴者に見せることに

より、社長がどんな人であるかを分かって

もらうだけでなく、不思議と｢1回会った｣

ことになるからとのこと。



我々日本人としては、社長自らが前に出て自分の

事をブツブツと語るなんて、なんだか厚かましい

のではないかと思いがちです。



しかし、今のお客様が求めているのは、売り手の

顔が見える買い物なのかもしれません。



ただ、｢セルフ・ブランディング｣をする際に

気をつけなければいけないこともあります。



要は、個人の生活や考え方を前面に出していくわけですから、

軽率な発言をすることにより、会社のイメージダウンに

繋がり兼ねません。



ですので、お客様が求めていない情報の発信は、

控えた方が良さそうです( ゜＿゜；）



必ずしも動画にこだわる必要はありません。

ブログやホームページを通して、しっかりと

家づくりへの想いや、お客様への想いを

伝えられたら良いのでは？（＾０＾）



お客様に｢共感｣を与え、そして信頼を

得る事ができたら、素敵ですよね♪



気になった方は、

｢セルフ・ブランディング｣で調べて

みてくださいね♪



参考になりましたでしょうか？

それではまた来週(^―^)！



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●



今回のテーマ「サービス付き高齢者向け住宅の現在地」(後編)



今回は、今後注目すべき「サービス付き高齢者向け住宅」について、

参入企業の現状や、運営事例についてご紹介します。



●先行するメーカーは「客付けとマッチング」に課題



サ高住分野では分譲マンション級の大規模な物件を手掛けて

先行するハウスメーカーですが、必ずしも全てが

成功しているというわけではありません。



下記は積水ハウスが施工、介護サービス大手のメッセージが

運営するサ高住「Cアミーユ」の、首都圏+大阪における

建築時期別の入居状況です。（2013年１月時点）



2009年以前	509／533戸〜稼働率95.5％

2010年	250／270戸〜稼働率92.6％

2011年	207／258戸〜稼働率80.2％

2012年上半期	178／243戸〜稼働率73.3％

2012年下半期	291／843戸〜稼働率34.5％



このように2009年以前に建てられた物件の稼働率95.5％から

年々減少して、2012年は上半期で73.3％、下半期は34.5％と

築浅の物件ほど稼働率が悪くなっています。



これは積水ハウスに限った話ではなく、ほとんどの

サ高住物件に共通することです。



一般的な賃貸物件では、借上げしている物件であっても

建築主に対して家賃を払わず入居者の客付けを行う

フリーレント期間を２ヶ月程度設けます。



しかし、サ高住のフリーレント期間は半年程度まで

設けることが多いと言います。



サ高住の借上げ金額は家賃の85〜90％程度に設定される

ことが多いため、つまり半年では80％の稼働も

おぼつかないというのが現状になっています。



募集後即満室を迎えたというサ高住の話が出ると、大きな

総合病院が至近にある、といったケースがほとんどです。



つまり通常の賃貸物件と比較すると、大型のサ高住は

より大きなリスクを抱えるということになります。



また、運営事業者と土地所有者のマッチング（引き合わせ）の

難しさも問題視されています。



例えば前述の即満室物件のように、立地次第ではサ高住でも

高い稼働率を望める場合があります。



運営事業者が土地を持っていなければ、そういった立地の

良い土地を探す傾向は極めて高いと言えます。



仮に運営事業者がそのような立地を希望したとしても、

土地所有者とのパイプがなければ取得できません。



逆に土地所有者から活用の提案が出ても、適切な運営事業者を

紹介できないケースもあると言います。



大手でもこのマッチングには苦戦していると言います。



一方で、地元不動産業者や医療機関とのパイプを持つ

地元ビルダーや工務店にとっては、

参入の余地は充分にあります。



●人気のサ高住物件特集



では、実際にサ高住を建築するとしたら、

どのような物件が適しているのでしょうか。



その一例として、パナホームが香川県丸亀市で手掛けた

「ケアビレッジスマイル」をご紹介します。



同物件では様々なコストダウンの手法を用いています。



具体的には



１）電灯は蛍光灯タイプ50本、ダウンライト80個を全てLEDで導入

２）１）により消費電力削減に加え、電力契約も同規模施設より50kW低い

３）天井にフラットなLED照明採用

    散水障害の心配がなく、各部屋のスプリンクラーヘッドを削減



以上のような設計、仕様を導入しています。



これらのコストダウンにより、浮いた費用を

入居者へのサービス向上に活用しています。



例えば「エコキュートを導入して毎回お湯を交換する

気持ち良い入浴を提供する」といったサービスがあります。



利用者目線のサービスを追求することで高い支持を得ており、

部屋はほぼフル稼働状態となっています。



大型の物件では、積水ハウスのグランドマスト町田が

こちらもほぼ満室稼働と好調です。



32.65平米の広々とした居室や充実した設備を備えていますが、

それだけでは稼働は中々上がらないのがサ高住です。



ポイントは建物内１階に設置された

リハビリ専門のデイサービス施設。



身体が年々衰えていく高齢者にとって、健康な状態を

保つためのリハビリ施設は非常に人気が高いと言います。



物件内に医療・介護施設を設置できるのはやはり大型物件が

中心ですが、小さい物件でもデイサービスやケアセンター、

医療施設などを併設するケースは多々あります。



そうした物件はやはり稼働率が良いようで、高齢者の健康と

安心に配慮した物件は総じて人気が高いと言えます。



課題も多く参入へのハードルは決して低いとは言えませんが、

高齢者向け住宅は今後の拡大市場となることは間違いありません。



補助金や税制優遇など国の後押しも多く、

新規で取り組む価値のある事業だと言えます。





（情報提供：住宅産業研究所）