2010年03月08日

今回のテーマ：中古住宅が熱い！？　前編　 2010年03月08日

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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ミカドが全事業を停止・・・。

全従業員に解雇通知・・・。

これから起こるリスクの対策はできてますか？




●お世話になります。ナックの日下部です。


民事再生手続きの開始決定を受け、経営再建を目指していた

システムキッチンメーカーのミカド（大阪市）が再生手続きの

廃止決定を受けたそうです。




これにより、起こりうるリスクを回避するための対策を

今すぐ考えておかないと、大変なことになるかもしれません。



もし、あなたが、

「うちはミカド使ってないから大丈夫！」

と思っているなら、真剣に続きを読んでくださいね！

（これは売り込みではありませんので、真剣に読んで・・・）




●建材メーカーの倒産で、消費者が思うこと？！


家を建てようと、建築をお願いしている住宅会社を決定し、

夢を膨らませているところに「ミカドの事業停止」のニュース。



ミカドを使おうと思っていたユーザーは、

「我が家はどうなるんだろう・・・」

と不安になります。



しかし、ミカドを使ってないお客様も、
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「うちで使うメーカーは大丈夫かしら・・・」
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と不安になります。
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このような不安が出てくると、人間の心理は色々な

心配が沸いてくるものです。



そう・・・

「子供に、はじめてのお使いをさせる、親心のように」


横断歩道は赤信号で横断しないかなぁ・・・

誰か悪い人に連れて行かれないか・・・

迷子になって泣いたりしないか・・・

お使いで買うものを覚えているかしら・・・


慣れている親なら、

「大丈夫、大丈夫〜、何とかなるもんだ〜」

と大きく構えていられるかもしれませんが、


はじめての経験をする親なら、心配でたまらないでしょう。



そうです。

あなたは、家づくりに慣れているので、

「大丈夫、大丈夫〜、何とかなるもんだ〜」

と思っているかもしれませんが、


はじめて家を建てるお客様は、


うちで使うメーカーは大丈夫か・・・？

うちでお願いした工務店は倒産しないかな・・・？


などと、あらぬ心配をして、あなたの会社の信用情報を

帝国データバンクなどで調べるかもしれませんね。




だから、ミカドを使っていないからと言って、

安心してはいけないのです。



●私ならこうする！という対処法・・・


もし、検討中のお客様や、建築中のお客様がいるなら、

私なら・・・


「このニュースを私から伝えます！」


例えば、人間の心理で言うと、


何かの問題点を他人から聞かされると、

とても心配になり、自分でもいろいろ調べていくうちに、

関連する悪いニュースが目に付くようになり、

「怒り」という感情が芽生えてクレームになったり、

悪い方向に話が進みます。



しかし、その問題をあなたから聞かされ、

・問題点について理解した

・問題の解決策について理解した

・その他、起こりうる問題について理解した

・その他、起こりうる問題の解決策について理解した



というような事について明確に理解していれば、

あとから他人に・・・

「あのニュース見た？お前の家は大丈夫！？」

と不安を煽られたとしても、

「大丈夫！」

と自信を持って答えてくれるし、あなたの会社を

さらに信用して、「家づくりを任せてよかった！」

と思ってくれるでしょう。


だから・・・

「悪いニュースほど誰よりも早く耳にいれ、
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解決策・改善案も提供する」
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私なら、こうします。




●さらに、来年度の事を考えて、ここまでやろう！


大手ビルダーの倒産・・・

建材メーカーの倒産・・・


悪いニュースが次から次へと流れています。

お客様も、住宅会社を選ぶ際に、帝国データなどで

信用調査をするようになっています。



もし、3月決算の会社で可能であれば、

「黒字決算」

で終わりましょう。


節税対策やギリギリで赤字に転びそうなど、

色々な状況があると思いますが、

可能な限り今年は黒字決算にしてもらいたいです。


公務員・・・

銀行マン・・・

弁護士・・・


この層のお客様は、１００％信用調査をしてから、

住宅会社を決めているようです。



しかも、今年はもっと大きな倒産も可能性としては

あるような噂も出ています。



お客様の不安が膨らめば、住宅業界全体のダメージと

なりますので、そうなったときの対策も今から打つべきだと

思います。



ミカド対策は、できるだけ早い方がいいですよ！

では。



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●



今週のテーマ「中古住宅が熱い！？」前編



１．中古住宅が売れている！



日本は新築着工がメインであり、欧米諸国に比べて、

中古住宅の流通量が極めて少ないとよく言われます。

しかし最近状況が変わってきているのをご存知ですか？



日本で中古の流通が広まらないのは、

国民性という背景もあります。

米国は社会的な地位の上昇に伴い、住まいも次々に

ステップアップしていくという習慣であるのに対し、

日本人はコミュニティを大切にし、転居を好まない

という習性を持っています。



また日本人は新しモノ好きで、新品の方が価値がある

という意識を持ち、「中古」に対しての抵抗感も

あったりします。



こうした背景にも関わらず、首都圏の中古住宅の成約件数は、

前年対比でプラスを続けています。

どうも景気の影響もあるようです。



中古住宅の流通量に関しては、信頼できるデータが極めて少なく、

実態は正確に把握できません。

国が実施している「住宅・土地統計調査」によれば、

中古の流通戸数は、04〜08年度の年間平均で約17万戸程度です。

しかし、全国に12万5000社あると言われる不動産仲介業者の

数に対して、これでは少なすぎるという意見も多く、

08年度実績で47万戸という推計値が、妥当な数字と目されます。



また将来予測として、2015年には多ければ54万戸にまで

拡大すると見られています。

もし本当に50万戸を超える規模に拡大するとすれば、

減っていく新築の持家系着工戸数と、中古住宅の流通戸数が、

2015年には逆転する事態となります。



それが早くも現実的になっているのが、

首都圏のマンション市場です。



レインズ情報によると、首都圏の中古マンションは

09年に３万戸を超えました。

一方で、新築の新規供給戸数は、３万6000戸です。

「住宅・土地統計調査」と同じく、レインズのデータも

実際より少なめに出ているとすれば、既に首都圏マンションでは

新築を中古が上回っている可能性もあるということです。



中古戸建の成約件数も、首都圏では09年４月以降、

前年対比で増加が続いています。

しかも10〜12月は、前年を20％前後上回りました。

１〜12月の累積成約件数は３年ぶりの増加で、

過去最高の1万509戸。

前年割れが続いている新築市場とは対照的です。

それだけ中古市場は今、熱くなっているのです。



新築は景気や地価動向によって大きく左右され、

マンションなどはリスクが大きいのに対して、

中古は非常に安定したマーケットである点も、

注目に値します。




２．リノベーションは第三の柱



中古流通の新しいタイプと言われているのが、

「リノベーション」と呼ばれる再生マンションです。

そもそもリノベーションとリフォームは全く

異なると考えてよいでしょう。



リフォームは問題解決のための修繕といったタイプの工事ですが、

リノベーションはライフスタイルや時代に合わせて、

機能や価値を向上させるという意味合いを持っています。



戸建てにおいては、付加価値アップさせる施工は難しく、

現在「リノベーション」と呼べるのは、

古民家再生のようなタイプくらいでしょう。



今、リノベーションで定着しているのは、

マンションのスケルトンリフォームです。

マンションでは、リノベーション業者が続々と登場しています。



その代表例がＩ社で、年間1500戸前後の販売実績があります。

首都圏の中古マンション３万戸のうちの５％程度のシェアを

占めていることになります。



マンションを買い取って再販するリノベーションの市場規模が

どれくらいあるかは不明ですが、おそらく全体では6000戸程度

あると見られます。



ほとんど首都圏（特に東京・神奈川）に限られますから、

そうなると首都圏中古マンションの２割を占めることになります。

業者による買取再生に、ユーザーが中古を買って再生する

ケースを加えたら、マンションリノベーションの市場は

更に大きくなります。



ここに、後で紹介する戸建の中古買取再生も加えれば、

全国で１万戸ほどの流通量になると推測されます。

中古住宅全市場を前述の47万戸とすれば、

中古流通の２％程度が、リノベーションやリフォームを

施された物件ということになってきます。



団塊世代からの中古住宅放出、若年層の購買力低下で、

今、中古住宅やリノベーションの需給バランスは

マッチしています。



まだまだニッチなマーケットですが、

新築と中古住宅の中間に当たる、

このリノベーションや中古再生事業は、

今後も拡大していく分野であるはずです。





（情報提供：住宅産業研究所）