2009年03月

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※最近、マイホーム大学にご登録頂いた皆様には、
突然のメールで失礼致します。今後、メールは不要の
場合は、メール最下部にて配信解除して下さい。

このメールは、マイホーム大学事務局を運営している
ナックの日下部より、お送りさせていただいております。
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お願いがあります。

お願いがあります。



工務店の皆様、

特にマイホーム大学に登録していただいている
皆様・・・お願いがあります。


「私に、協力していただけませんか？」



●お世話になります。ナックの日下部です。


もし、皆さんのところに、お客様から資料請求が来たら
どんな資料を送っていますか？


「うちには資料請求してもらっても、送るものも無いし・・・」

「今、送っている資料が、いまいちパッとしないんだよね・・・」

という方には、メチャメチャいい話ですので、
最後までお読み下さい。



実は、先日のセミナーで、資料請求を取るまでの
WEB戦略についてお話してきました。

これは、私が実際に行なっている手法で、
別事業部の担当者に教えて上げたところ、
注文が一瞬にして倍増した方法です。


実際に工務店さんに教えたところ、ネットからの
資料請求だけで、２ヶ月で４０件とか資料請求が
来てしまう方法なのです。


しかし・・・

セミナー会場でお会いしたある工務店さんから、
こんな相談メールを頂きました。

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日下部さんへ

先日、セミナーに参加させていただいた、
●●工務店の●●と申します。

日下部さんのお話は、参考になるお話だったので、
すぐに実践しようと思い、ホームページ制作を任せている会社に、
日下部さんに教わった内容を指示しました。

しかし、ホームページ制作会社から、

「●●工務店さんでは、どんな資料を送っているのですか？
その資料の画像を載せないと、意味が無いんですけど・・・」

と言われました。


しかし、当社にはキチンとした会社案内もなく、資料請求
が来たときは施工事例の写真をコピーして渡す程度でした。

先日も、マイホーム大学から資料請求があったのですが、
送れずにいます。

これでは、資料請求が来ても契約にはならないどころか、
アポを取ることも難しいと思い、日下部さんに相談しようと
メールさせて頂きました。


どこか、資料請求できるツールを販売しているところは
ありませんか？できれば、完成品が欲しいのですが。


それと、年間でそれほど多くの資料請求があるか
わからないので、100部単位などで買える所がいいです。

以下、後略
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このメールをいただいて、
私は何とかしてあげたくなりました。


資料請求してくるエンドユーザーは、１社にだけ請求
しているということはありません。

ほとんどの方が、複数のハウスメーカー・ビルダー・工務店に
資料請求しているのです。


もし、この工務店さんに資料請求があり、資料を送った
としても、「資料請求ツールの差」で負けてしまうことは
明白です。


かといって、広告代理店・印刷会社が作ったツールでは、
キレイなだけで内容で勝てない。


こうなったら、私がプロデュースするしかありません。
（＾＿＾）v


そこで、私は企画しました。

マイホーム大学に登録していただいている工務店様限定
なのですが、工務店さんがエンドユーザーに送るための
資料一式を作り、激安価格で提供しようと思っています。


日下部プロデュースの、

「資料請求ツールパック（仮称）」

というものです。

中身は・・・
==========================================================
・会社案内（４ページと８ページの２種類から選ぶ）
・施工事例集（４ページ）
・小冊子3冊セット（基本編・土地探し編・住宅ローン編）
・まだ公開できない秘密のツール５種類
==========================================================

これを、基本は一つ一つ選んでもらって、欲しいものだけ
選んで買えるようにしようかと思っています。

会社案内が無い会社は、会社案内だけでもＯＫ！
小冊子セットだけ欲しい方は、それだけでもＯＫ！

何も無いから、全部まとめて買ってもらってもＯＫ！
セット割引で買えるようにします。



しかも、５０部とか１００部とか、
小ロットで購入できるようにします。


「小ロットだと、高いんじゃないの？」
と思う方もいると思います。

しかし・・・

価格については、ネットで色々と調べてみましたが、
会社案内の作成をしている会社の制作費よりも、
圧倒的に安い価格で出したいと思っています。

==========================================================
・会社案内（4ページと8ページから選ぶ）
・施工事例集（4ページ）
・小冊子３冊セット（基本編・土地探し編・住宅ローン編）
・まだ公開できない秘密のツール5種類
==========================================================

もし、１社でこの１０種類のツールを外注して制作すると、
制作費だけでも数百万円のコストがかかります。
それに印刷代もかかります。


質の高いものを作ると、お金がかかります。
でも、複数作って皆で使えば・・・


だからこそ、今回はその１０種類のツールを５０部ずつ
印刷して納品する場合でも、「２９万８千円（税別）」
くらいで販売できるよう、業者さんと打ち合わせを行い、
コストダウンしようと思っています。


ちなみに、yahoo！で「会社案内　制作」と検索して１位にいる
会社でも、会社案内の制作料金だけでも１００部で１６万８千円
します。（色々調べて、ここは安かったんですけどね・・・）




どうですか？
なかなか、いい企画でしょ？！


ハッキリって、激安ですからね！！
（＾＿＾）


日下部も、工務店さん想いの、やる男でしょ〜（＾＿＾）
（自画自賛です）



今回の目玉は、

「まだ公開できない秘密のツール5種類」です。


今回、私が一番力を入れて企画しているのがこれです。

ビックリするくらい、制作費がかかるのですが、
皆で作れば安くなるというスケールメリットをいかして、
安くしようと思います。


さらに、ハウスメーカーやビルダーの資料ツールに、
工務店が負けないようにしたいです！！


そして、

「うちには資料請求してもらっても、送るものも無いし・・・」
「今、送っている資料が、いまいちパッとしないんだよね・・・」
という方の悩みを、解決してあげたいと思います。



そこで、皆様にお願いがあります。


資料請求ツールパック（仮称）を販売するために、
制作するかどうかの判断をするために、

”アンケートに協力してもらいたい”のです。



なぜ、アンケートに協力してもらいたいのかというと、
制作費がかなりかかる企画だからです。


もし、お金を掛けてたくさん印刷してしまい、
全く売れなかったら、大赤字になります。


私も大赤字になるリスクを背負ってまで、この企画を
進めていく事ができません。


もともと、マイホーム大学に登録してもらっている
工務店さんへの、お役立ちツールだと思っているので、
事務手数料くらいの利益しか載せられません。


売れても儲からない商品を企画して、売れなかったら
「上司のいないところに逃げる」しかなくなります。
（Ｔ＿Ｔ）



なので、興味があるかどうか、アンケートに答えて
もらいたいのです。


ご協力をお願いします。

https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_72/index.do



●特典をつけます。

もし、このアンケートに協力頂き、資料請求ツールを
購入された方には、

メールでの資料請求後に、どんなメールのやり取りをすれば、
お客様とアポが取れるのか？　

それをわかりやすく説明し、返信文章の事例までプレゼント
している、メール返信セミナーの講師である土屋君が、
ライティングテクニックをフルに発揮して作る、

「資料を送ったお客様から、連絡がくるような送付状」


を数パターン作成してもらい、ワードデータで
プレゼントしちゃいます。


資料を送った後、お客様から連絡してきてくれたら、
とっても嬉しいですよね？
（＾＿＾）


ただし、アンケートの結果、あまり好評ではなかった場合、
「資料請求ツールパック」も「土屋の送付状」も作ることは
ありませんので、ご了承下さい。


アンケートはコチラ！
https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_72/index.do



追伸１　

冒頭にも書きましたが、このようなメールが不要な
方は、下記より配信解除をお願いいたします。

https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_9/index.do?s=4147


追伸２

「ナックの日下部って、誰だ！？」
という方は、コチラをご覧下さい。
がんばろう!!工務店

追伸３

もし、この企画が好評で、欲しい方がたくさんいるようであれば、
次から次へと新しいツールを増やして行きたいです。

工務店ＭＢＡメルマガ読者の皆様へ


●お世話になります。ナックの日下部です。

今日は【号外プレゼント】のメールです。


実は、工務店ＭＢＡのメルマガ読者の皆様に、
新しい小冊子プレゼントの先行案内です。
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https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do


今度、日経ホームビルダーや新建ハウジングなどの
業界紙に広告を出すのですが、その前に先行案内します。



今回の小冊子は、「戸建賃貸」についての
内容ですが、ちょっと変わっています。


何が変わっているかと言うと、実はエンドユーザー
向けの小冊子なのです。




まずは、知っておいてもらいたい事があります。
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●不動産投資するサラリーマンが・・・


最近ではサラリーマンでも不動産投資を
するようになりました。

サラリーマン向けの、１回５０万円の不動産投資セミナー
が一瞬で満席になったり、３０万円の不動産投資ＤＶＤが
飛ぶように売れているそうなのです！


私の知人も、５０万のセミナーに参加して、
３０万のＤＶＤを購入していました。


「将来、年金がもらえない〜」という発想からか、
サラリーマンも徐々に不動産投資をする人が増え
ていますよね〜。

私も半年くらい前に、不動産投資の本を買いあさり
ました・・・。


ネットで調べてみると、サラリーマンに投資用不動産を
すすめる不動産屋さんは当たり前に増えていて、
自社の持っている土地に、戸建賃貸をセットして
売ろうとしている会社も増えていますね！！



●戸建賃貸を購入したお客様の声・・・

実は、１月に知人の紹介で「戸建賃貸オーナー」と、
お酒を飲む機会がありました。

そのオーナーさんは、雑誌などのマスコミでも
取り上げられている人で、住宅を建てて半分を
賃貸にすることで、自己資金０で住宅を手に
入れたそうです。


話を聞けば聞くほど、自分にもできるのかな〜と思う気持ちと、
「うらやましい！！」と思いました。


「色々と教えてあげるから、日下部さんも不動産投資したら〜」
とすすめられてしまいました。


かなり、心が動いています・・・（＾＿＾）


https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do




●皆様に知って頂きたいのは・・・

・エンドユーザーが興味を持っている！

・不動産屋さんが、動いている！

・まだまだ競合が少ない！


そんな商品を持てば、不景気でも家が売れるという
ことなんですね〜。



●なぜ、エンドユーザー向けの小冊子をプレゼントするのか？


戸建賃貸と聞いても、「ピン！」と来ない人が、
まだまだたくさんいると思います。


実は私もその一人です。
（Ｔ＿Ｔ）


プロ向けの資料を読んでも、チンプンカンプンで
「読む気すらしない！」というのが本音です。


なので、エンドユーザー向けの内容なら、わかりやすい
かな〜と思ったのです。




●最後に・・・

工務店ＭＢＡは、「工務店経営者のビジネススクール」
というコンセプトを持っているので、勉強できる内容が
あれば、どんどんご紹介しようと思っています。

戸建賃貸については、一緒に勉強しましょう！


https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do

今回のテーマ：お金を掛けずにモデルハウスを持つ方法 後編 　　09年03月30日

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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●お世話になります。ナックの日下部です。


ご存知の通り、先週末に工務店ＭＢＡの号外メールで、
アンケートを実施しました。

ご協力ありがとうございました（＾Ｏ＾）／


こんなに、アンケートに返信していただけると、
本当にありがたいです。

まさに、私の財産は「皆様」だな〜と思いました！！


感謝！！


●アンケート結果を踏まえて思ったこと・・・

今回のアンケート結果と、マイホーム大学の本登録承認
作業をしていて思った事があります。


これは、大きなビジネスヒントになると思いますので、
特に経営者の方に知ってもらいたいです。


まず、マイホーム大学の作業で、皆様のホームページを
じっくり見るようになりました。


毎日のように、数十社のページをじっくりと見ています！


そうすると、あることに気づいたのです！！！
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「なぜ、工務店のホームページには、資料請求ページがないのか？」

「なぜ、資料請求ページでどんな資料がもらえるのか書いてないのか？」


つまり、お客様が資料請求をしづらい状態になっているのです。


わかりやすく、ご説明しますね。


結婚記念日という「特別な日」に、奥さんとフランス料理を
食べに出かけるとします。


いつも忙しくて家に帰っても、仕事をしているあなたは、
奥さんとロクに会話も出来ていません。


結婚記念日という「特別な日」なので、挽回しようと
奮発して有名なフランス料理の店を探そうとします。


インターネットのグルメサイトで、どこのお店にしようかと
比較検討している中で、コース料理の写真を見たり、
金額を比較したり・・・。



●さて、ここで質問です。
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料理の画像がなく、メニュー価格の載っていないお店に、
あなたは予約を入れようと思いますか？



住宅会社のホームページも同じなんですよね〜。

「特別な買い物」をしようと、ネットで検索しているお客様は、
「まずは資料請求したい」と思っている人が大勢います。


そんな中で、あなのたホームページには、

「資料請求のページがありますか？」

「資料請求ページに、どんな資料を送るのか”画像や説明”はありますか？」


それを入れてないのに、「問合わせが来ない！」と
嘆いていませんか？


●だから、私は思ったのです。

「お客様が欲しくなりそうな資料請求ーツールを作り、
破格の値段で売り出そう！！」


私の今年の目標である、

「家を建てるユーザーに、もっと工務店を探しやすくする。
そして、工務店の家づくりの素晴らしさを、知ってもらう！」

を達成するためには、皆さんに「武器」を持ってもらわないと
いけないと思ったのです。



料理を注文するときに、メニューに写真が掲載されていて、
どんな料理なのか説明書きがあったほうが、

「注文しやすい」

のと同じように、マイホーム大学や皆様のホームページで、
こんな資料があるよ〜と表示して欲しいのです！


そうすると、お客様からわかりやすくなります！！
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○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●



テーマ「お金を掛けずにモデルハウスを持つ方法」後編



３．分譲式展示場を成功させるコツ


分譲式の展示場を成功させるコツは以下の通りです。

1）土地の選び方
　・車や人通りの多い道路から見えやすい場所
　・周辺で建て替えが始まっている住宅地（商圏は徒歩圏）
　・できればその地域で人気のエリア
　・面積は大き過ぎず小さ過ぎず

2）建物
　・売る時のことを考える〜凝り過ぎない、高過ぎない
　・周辺の需要特性を見誤らない（どの地域にも合うモデルはない）

3）集客活動
　・着工、上棟、構造、竣工と頻繁に周辺へのお披露目をする
　・商圏は半径１ｋｍ以内で、チラシ投函をこまめにする

4）売却	
　・展示開始後1年以内（それ以上になると売りにくい）
　・従って分譲のチラシは展示開始後、半年くらいから入れる
　・分譲価格は仕入れにこだわらず周辺相場との比較
　・購入希望客があれば半年くらいでも売ってしまう


モデルハウスとして使いながら、最終的には分譲住宅として
売るわけですから、土地も建物も人を集めやすく、
なおかつ売り易くなければなりません。

まず移動式展示場というのは、余程立地が良くない限り、
商圏は徒歩20分、１ｋｍ以内です。従って住宅地内で、
建て替えが始まっているということが基本です。

その地域の人気の団地内であれば、申し分ありません。


なおハウスメーカーでは、見込み客を連れて行って見せるだけ
と割り切って、郊外の分譲地に建てるケースもあります。


展示を終了して分譲しても、長期間売れないケースもあります。

土地や建物が大きすぎて価格が高い、建物がその地域のニーズと
ずれている等が原因で、売り易いかどうかは既に土地仕入れの
段階から始まっているのです。


１年間とは言え、地域に根づいて営業活動を行い、場合よっては
周辺に迷惑をかけるケースもあるわけですから、地鎮祭や上棟式
から始まって完成に至るまで、集客と報告を兼ね、こまめに
見学会を行います。


またかなり立地が良くても、単独展示場に通りかかった
ユーザーが入ってくることは稀です。

月に１回程度は、小さなイベントを企画し、
チラシを投函することが必要です。

展示開始後１年以内に売ってしまうのですから、
展示開始後半年くらいから分譲予告のチラシを入れ始め、
集客手段としても使います。

建物価格は周辺同等物件の２〜３割引、
土地は周辺同等、が目安です。

ただ注意しなければならないのは、周辺との比較であって、
土地仕入価格や建物原価がベースではないということです。

特に最近のように地価が下落している局面では、
１年でかなり下がるケースは珍しくありません。

坪100万円で仕入れたとしても、周辺が90万円に下がっていれば、
それに合わせないと売れ残ります。



４．ＯＢ施主に協力していただくサポーターハウス


分譲式とは言え、土地の仕入れから建物まで考えれば
数千万円の資金が必要なことは事実で、規模の小さな
工務店にとって容易ではありません。

また売れなかった場合のリスクも無視できません。

そこで注目したいのが、引渡し済みのお客様の家を
モデルハウス代わりに使わせてもらうことです。

ＯＢ施主の所へ見込み客を連れて行って見せてもらう
といったことは、既に工務店でもやっているケースは
少なくないでしょう。

ただそれは、たまたまやっていることで、販売の仕組み
として組み込まれているケースはあまりないようです。

最近はハウスメーカーも、制度として取り入れる企業が
多くなっています。そのポイントは、以下のような点です。


・契約した時点で、建物の質、自社への好感度などを
　基準に候補施主を選ぶ

・設備等のサービスや無償補修を条件にサポーター契約を提案

・見込み客を連れて行ったり、施主宅見学会等のイベント会場
　として使わせてもらう

・特に好感度の高い施主は長期契約し、見学会での説明役など
　もしてもらう


要するに、商談過程から自社に対する好感度が高く、
建物も見込み客に見せて恥ずかしくないお客様に
対しては、接客や職人選びにも気を使い、引渡しの
時までに自社のサポーターになってもらうことを
お願いするということが基本です。


漠然と「そういう時はよろしく」ではなく、
何をして欲しいか明確にし、それなりの見返りも
用意することです（見返り目的の人はダメ）。

すっかりその会社のファンになり、見学会などの
イベントでは説明係までしてくれる、といった話は
最近では珍しくありません。

建築後10年〜20年の入居者訪問など開催している企業は、
その典型でしょう。

そういうサポーターハウスが数軒あれば、
規模の小さな工務店ならモデルハウスなしで、
充分やっていけることでしょう。


（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）

今回のテーマ：お金を掛けずにモデルハウスを持つ方法 前編 　　09年03月23日

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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●お世話になります。ナックの日下部です。


やりかけて、後回しにして、うやむやにしていること・・・。

そんなことありますよね？




●お世話になります。ナックの日下部です。


この3連休で首を痛め、「針・お灸・整体」の
フルコースに行ってきました。

そのお陰か、「凄く痛い」→「少し痛い」になりました。
（>＿<）


首が痛かったので、この3連休は家に引きこもり、
ず〜〜っとテレビを見ていました。

WBC（野球）や、東京マラソンなどのスポーツ系や、
黒部の太陽（フジテレビ開局50周年記念番組のドラマ）
など、久しぶりにガッツリTVを見ました。


黒部の太陽というドラマで印象的だったのが、

”技術的に出来るかどうかわからない目標に対し、
　やれると信じて一致団結して取り組み、最後には
　結果を出す”

という事でした。

・やると決めたことは最後までやり抜くこと
・途中でどんな難題が立ちはだかっても、あきらめないこと
・やりぬけば、しっかりと結果が付いてくること

などなどを学べました。


自分の生活の中でも、やりかけてほったらかしに
なっていることがあったので、優先順位をつけて
しっかりとこなしていこうと思います。



皆さんは、やりかけてほったらかしになっていることは
ありませんか？それをすれば、会社が良くなるとわかっていて、
後回しにしてしまっているもの・・・

不景気や少子化、明るいニュースの乏しい住宅業界で、
安定受注するためには、やろうと決めたことをやり抜く
ことからはじめてみてはいかがでしょう？


やろうとしてできていない事を、再びやりはじめる
お手伝いが、私たちができる事だとしたら、喜んで
お手伝いいたします。


まずは、ここに相談してみて下さい。
http://www.nac-consul.com/47koumuten_soudansitu/（このページは現存しません）




○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●


テーマ「お金を掛けずにモデルハウスを持つ方法」



１．モデルハウスはカネ食い虫、でも自社の自信作を見せたい


注文住宅という高額のオーダーメード商品を購入する以上、
どんなものが出来上がるか予め知っておきたい、というのは
ユーザーの当然の心理ですし、売る側も納得してもらいやすい。

従ってモデルハウスがあるということは、お客様を探したり、
契約に持ち込む上で大変有利です。



ハウスメーカーがここまで大きくなった要因の一つは、
モデルハウスを共同で見せられる総合住宅展示場という
施設を発明したことだと言われています。

しかし、モデルハウスには、おカネがかかり過ぎるという
大きな欠点があります。

総合住宅展示場を例にとれば、モデルハウスの建設に
5000万円〜１億円かかる上、毎月100〜200万円くらいの
地代が必要です。

その上、古いモデルハウスをいつまでも、建てておくわけには
いきませんので、数年間で建て替えることになります。

このため最近ではハウスメーカーさえ経費負担に耐え切れず、
数を減らす傾向にあります。



日本には、1年間に１棟でも「注文住宅を元請で建築する業者」
がおよそ７万社ありますが、ここ数年は毎年3000社強ずつ減って
います。

つまり４〜５％のペースで、業者が減っていることになります。

これを規模別に見ますと、淘汰されているのは99％まで、
年間20棟未満の、いわゆる工務店です。

着工数減少のあおりを受けて、零細クラスが整理されている
ということになります。



総合展示場ではなく自社単独の展示場なら、
もっと安く出来るという考え方があります。

確かに借地代を払ったとしてもずっと安いでしょうし、
まして自社の遊休地ならタダも同然です。

ただそれでも、駅近や幹線道路沿いなら地代は、
それなりでしょうし、モデルハウスの建設費自体には
大きな差はありません。

「工務店は建築現場がモデルハウスだ」とはよく言われる
言葉で、実際、現場の活用は重要なことです。


しかし、現場には

・いつも都合よく現場があるとは限らない

・立地を選ぶことができない

・お客様の希望するデザインや仕様であって、
　自社が見せたいものとは一致しない

といった欠点があります。


特に３番目が問題で、適切なモデルを確保するのは
簡単ではありません。

それだけに、自社の自信作が、いつでも見込み客に
見てもらえる状態にあるということは、ライバル他社に
対して有利ですし、お客様に契約を決断してもらう上でも
大変有利です。



２．ハウスメーカーも積極展開する分譲式展示場


分譲式展示場というのは、モデルハウスとして一定期間利用した後、
文字通り分譲住宅として売ってしまうものです。

展示期間は通常1年くらいで、売却する時の価格は、
「土地は周辺相場並み、建物は20〜30％安く」
というのが一般的です。



分譲式展示場のいい所は、以下のような点です。　


・常設ほどおカネがかからない（モデルハウスを値引き販売する分）

・自社の商品の特徴を出せる

・周辺市場の開拓が終わったら新しい開拓エリアへ移動できる

・分譲を前提とした等身大モデルのため、ユーザーの共感を得やすい

・モデルハウスの鮮度が保てる


常設のモデルだと、集客できるエリアが限られてしまうし、
少なくとも数年間（通常５年以上）は建替えないため、
見た目は無論、設備仕様も流行から遅れて古びてしまいます。

またモデルハウスというのは、どうしても実際に建つものより
豪華になってしまいますが、売ることが前提の分譲式のため、
「このモデルハウスで○○円」といったトークも可能です。

実際に大手ハウスメーカーの間でも、「街角展示場」や「街中展示場」
といった名称で、ここ２〜３年採用するケースが増えており、
多いメーカーでは100ヵ所を超えています。

ここまで数が増えているということは、採用しているメーカーが
それなりの効果を実感している証拠でもあります。


次回は、その分譲式の展示場を成功させるコツ、
そしてＯＢ施主宅の活用について
解説していきたいと思います。



（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）

今回のテーマ：ニッチを狙え！〜戸建賃貸住宅　 後編　 09年03月16日

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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●お世話になります。ナックの日下部です。


今日は大阪セミナーです。
おかげさまで、満席になっています（＾＿＾）


今日、セミナーのはじめに、参加者の皆さん
に向けて質問しました。

そうしたら、ホームページを持っていない工務店さんは
1社しかありませんでした。


関西はなかなかやりますね〜（＾＿＾）


毎月1件資料請求が来ない人〜と聞いたら、
２／３が毎月1件資料請求がないそうです。

毎月10件安定して資料請求があり、HPから家が売れている
会社は1社だけでした。


もちろん、その1社は私が教えた会社なんですが・・・（＾＿＾）
（ちょっと、自慢です）


さて、先日、あるところに突撃調査で潜り込んできました。

その場所では、ハウスメーカーの営業マンたちが、
お酒を飲みながら仕事の話をしていました。


私はハウスメーカーの営業マンに、質問をしました。

「今、どんな商品が欲しいですか？」



3人いたのですが、3人とも口を揃えて言いました。

「戸建賃貸が欲しい〜」



なぜ、「戸建賃貸」が欲しいのですか？



それは、お客様が求めているから・・・

お客様が待っているから・・・

入れ食い状態になるから・・・



そんなに需要があるとは思っていませんでしたが、

住宅＋α

という「α」の部分が、「投資」なんですね・・・。


例えば、簡単に言うと・・・

2棟建てて、住宅ローンが10万円だったとします。

1棟を賃貸で借りてもらい、家賃10万で借りてもらえば、
自己資金０円で自宅が手に入れられるんですね〜。



賃貸の客付けは、地元の不動産屋さんに任せるとして、
建築会社からすれば、複数の棟数が受注できるので、
美味しいですよね。（1棟あたりは安いけど・・・）


不景気だから、戸建賃貸が売れているのか？
サラリーマンの不動産投資が流行しているのか？


その理由が知りたいんですよね〜〜。


ということで・・・
住宅産業研究所に、セミナーを依頼しようかと思っています。

どこでやるのか？
いつやるのか？
参加費はいくらか？


これから、相談してみます・・・（＾＿＾）



戸建賃貸の小冊子をまだ見ていない
という方に朗報です！

増刷したものが届きました！
https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do　（このページは現存しません）


第一回プレゼントの反響で、予定していた
以上の速さで、無くなってしまっていました。

ですので、ちょこっとだけ増刷です。

まだ見ていないかたは、こちらから
お申込下さい。

https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_68/index.do　（このページは現存しません）



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●


テーマ「ニッチを狙え！〜戸建賃貸」後編


３．ビルダーが手掛けやすい戸建賃貸

ビルダーや工務店は、アパート部門を設けて
いないところも多いと思います。

建物として戸建とは大きく異なりますし、
大手メーカーのように一括借上げの保証を
付けることも難しいでしょう。

しかし、戸建賃貸ならば、戸建注文住宅の延長として
考えることもできるのではないでしょうか。



物件管理もアパートより簡単で、一度入居したら
長く住んでもらえるのも戸建賃貸の特徴です。

住宅・土地統計調査によると、戸建賃貸や
長屋建賃貸は、共同建賃貸に比べて入居期間が
圧倒的に長いという結果が出ています。

・入居14年以上　戸建・長屋…34％、　共同…10％

・入居2〜13年　戸建・長屋、共同ともに40％

・入居2年以内　戸建・長屋…26％、共同…50％


新規物件が少ないということもありますが、
共同建は新しいところへ移り住んでいく傾向に
ある一方で、戸建賃貸は長く住む傾向にある
ということは言えるでしょう。


戸建なら、建築費も安く済みます。


２棟１セットで売ることにより、更にコストを
削減することも可能です。

今ビルダーが手掛けている戸建賃貸は、
１棟700〜800万円の物件を２棟セットで
建てるというのが主流。

２棟ならば、諸経費込みでも2000万円掛かりません。

粗利も20％程度は出すことができます。

オーナーにとっては、少ない資金で土地を
活用できますし、表面利回りは10％以上、
10年強で回収できるわけです。



この辺の当初の利回りの高さをアピール
できるのが、戸建賃貸です。

また、２棟１セットのアピールとして、
１棟を自宅、もう１棟を貸家とした場合、
住宅ローンを家賃収入で賄うことができる
というのが、新しい営業手法として
考えられます。



４．戸建賃貸の具体的なメリットは何か？


具体的な戸建賃貸のメリットとして、
どんなことが挙げられるか、以下に
まとめてみました。

オーナー側のメリット、入居者側のメリットが
それぞれありますが、まずオーナーのメリットは、
次の点が挙げられるでしょう。


１）小さな敷地でも建てられる（土地有効活用）

２）低価格のため、少ない資金で建てられ、
    利回りも高い（10％程度の表面利回り）

３）入居率が高く、長期入居が見込める

４）共同住宅に比べて高い家賃が取れ、
    質の高い入居者が期待できる

５）１戸ずつ分割所有できるため、
    資産相続対策に有効

６）戸数が少ないため、賃貸管理の手間が楽

７）駅から遠くても入居のニーズがある

８）入居者の満足度が高い（クレームが少ない）

９）利用方法がいろいろ（２棟賃貸、自宅＋賃貸、二世帯住宅）


一方、入居者のメリットとしては、

１）隣の音が気にならない
２）広い家に住める
３）敷地が利用でき、子育てしやすい
４）プライバシーの保護
５）駐車場も確保できる
６）ペットの飼育ができる

といったようなことが挙げられます。



戸建賃貸に関しては、ノウハウ提供のＨ社や、
ハウスメーカーでもＭ社が戸建賃貸の商品を
発売していますが、売れ行きは比較的好調の様子。

Ｍ社では賃貸住宅全体の３割を戸建が
占めていると言います。


とにかく入居者から見れば、戸建賃貸は
「家賃が高くても住みたい家」と言えます。

広さの点でも、70平米以上であれば、賃貸住宅
としての希少価値がぐっと高まります。

そして、共同住宅の最大のデメリットである
騒音問題も、戸建ならばクリアできます。

近隣の２ＬＤＫアパートの相場よりも20〜30％
高い家賃の価値はあり、それくらい払っても
住みたいというのが、戸建賃貸ではないでしょうか。


そして、入居者だけでなく、オーナーにとっても、
施工するビルダーにとっても、三方良しというのが、
戸建賃貸住宅の魅力と言えます。


（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）

今回のテーマ：ニッチを狙え！〜戸建賃貸住宅　 前編　 09年03月09日

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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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本当に感謝です！



●お世話になります。ナックの日下部です。


家が売れない！
もう、リフォームで食いつなぐしかない！
金融機関が建築業者に融資をしない！


そんな暗いニュースが蔓延していますね・・・（Ｔ＿Ｔ）

新聞を見ていても、暗いニュースばかりなので、
新聞の定期購読をやめようかと真剣に考えています。


しかし、明るいニュースもあります。


これは自慢ですが・・・

マイホーム大学に登録している工務店さんに、
エンドユーザーからの問合わせが増えています。

ありがたい話です。



きっと、登録してくれている工務店さんたちが、
写真を入れ替えたり、コメント文章を書き換えたりと、
ページをどんどん良くしてくれているからですね！

情報が多ければ多いほど、問合わせが入る
ようですね〜。


最近、ページの修正をする工務店さんが増えていて、
そのチェックだけでも相当な作業量になってきています。

３月末か４月上旬には、マイホーム大学もリニューアルを
行い、もっと問合わせが入るようにしていきます！！



●もう一つ感謝！！

最近私が「戸建賃貸」に興味を持っており、騒いでいるのが
聞こえたのか、住宅産業研究所さんが「戸建賃貸」についての
原稿を送ってくれました。

２回に渡って特集を組みます。

住宅産業研究所さんは、建築業界に特化した調査会社さん
なのですが、色々な情報を持っていますね〜。

本当に、引き出しがいくつあるかわかりません（＾＿＾）


●予告です！！

本当は、本日お送りしようと思ったのですが、
間に合う気がしないので・・・

「住宅営業を強化するネタ」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

を水曜日に【号外】でお送りしますね！

これは、全てのメルマガ読者に読んでもらいたい
内容なので、是非１１日の水曜日をお楽しみに！！



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●


テーマ「ニッチを狙え！〜戸建賃貸」



１．戸建賃貸で土地活用！

住宅の中で最も戸数を多く供給しているのは
貸家だということを知っていますか？　

今、住宅着工数は年間100万戸程度ですが、
その４割以上が貸家です。

そのうち、いわゆるアパートと呼ばれるのは、
１棟４戸とか６戸という、いわゆる共同建の
集合住宅といったものになります。

しかし、共同住宅には騒音問題や近隣とのトラブル等、
何かとデメリットもあり、同じ貸家でも戸建に
住みたいという入居者は、多いと思われます。

そして、戸建賃貸なら「貸家なのに広い家に住める」
という点が、何よりの魅力です。


オーナー側から見ると、もちろん共同建にしか
向かない土地もあります。

活用したい土地の立地がいい場合、地価の高いエリア
の場合には、戸建ではもったいなく、上に積み重ねて
高い建物を建てた方が効率がいいのは
言うまでもありません。


しかしその一方で、そういうアパートには向かない土地
（狭い敷地、駅から遠い敷地等）もたくさんあります。

そうした敷地を有効に活用しようということもあって、
今、戸建賃貸が注目されているのです。

戸建賃貸は、入居者、オーナー、そして施工会社に
とっても、それぞれにメリットがあります。

そのメリットを具体的に見てみましょう。



２．戸建賃貸は供給が少なく希少価値あり


戸建賃貸は、確かにニッチな市場です。

年間に何十万戸も建つなど、あまり大量に
供給できる市場ではありません。

先ほど述べたように、土地の活用法として、
アパートの方が効率が良い場合が多いからです。


そういったこともあって、2007年度の国交省の
住宅着工統計では、貸家約44万戸のうちの
16万4000戸が中高層の賃貸住宅。

残り27万7000戸が低層賃貸住宅という内訳でした。

この低層貸家の大半は、共同建のいわゆる
アパートで18万3000戸。

そして、最近増えている重層タイプやメゾネット
といった長屋建が８万5000戸。

戸建貸家は、8200戸程度しかありませんでした。

貸家に占めるシェアは２％程度です。

しかも、ここ10年ほどの推移では、やや減少傾向にあります。


しかし、前年度と比べると、2007年度は貸家全体が
落ち込みを見せた中で、戸建貸家は僅かながらに
増加しているのです。

こうしたこともあって、このニッチな市場が、実は
結構需要があるのではないか、と言われているのです。

それは、供給が少ないわりにニーズは高いということで、
つまり需給バランスが整っていないということです。


次にストックを比較してみましょう。

建て方別で比較してみると、５年前の住宅・土地統計調査では、
共同貸家が1400万戸、戸建貸家が200万戸。

最近になってから人気が出てきた長屋貸家は、
100万戸に満たないストックでした。

ここ数年のメゾネットや重層タイプの人気で、
今はもう少し長屋が増えていると思われます。


上記の内訳を見ると、意外と戸建貸家のストックが
多いことが分かります。

それは、昔は戸建貸家が多かったためで、
築年数別に見てみると、それが分かります。

約200万戸あるとされる戸建貸家のストックのうち、

・築30年以上の物件が、55〜60％
・1990年以降に建てられた平成築物件は、約20％
・その中間の1980年代くらいに建てられた物件が25％程度

つまり、ほとんどが老朽化した物件ということになります。

しかも住み心地のいい新しい物件はほとんど空きがない
ということも事実です。

このように、需要に対して供給が少ないということが、
「市場の拡大見込みがある」と言われるポイントとなっています。


戸建賃貸等を展開するＨ社が
インターネットから拾い出した、
主要都市の貸家の供給状況によると、

アパート系が72.6％、
マンション系が24.6％、
戸建賃貸は2.7％

にしかなりません。


国交省が行った国民の意識調査によれば、
戸建派が圧倒的に多く、望ましい住居形態については、
８割が戸建と回答しています。

でも戸建の貸家は探しても出てこないし、
新しい戸建物件に住みたくても供給がない
というのが現状です。

つまり、オーナー側から見れば、新しくて品質の良い
戸建物件なら、入居者は確保しやすいということが言えます。

（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）

今回のテーマ：こだわり客を上手にファン化する　 後編 09年03月2日

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うちはナックの共同購入で、建材が安くなりますか？




●お世話になります。ナックの日下部です。


先日、メルマガ読者から質問がありました。


「以前、建材の共同購入の案内がメルマガであり、
詳しくは後日とありましたが、どうなりましたか？
うちは安く仕入れできるのでしょうか？」

というメールでした。

実は、少しずつ動き出していますが、これから
本格的に動き出すと思います。

共同購入によって、建材が安く購入できる人と
買えない人がいます。

ナックの会員か、非会員かどうかです。

ナック会員さんへのサービス・サポートを強化していく
方針らしいので、ナック会員さんは是非ご利用下さい。
（＾＿＾）

http://www.nac-consul.com/nac-net.html（このページは現存しません）


●売れる人・売れない人


私は最近、色々なセミナーに参加しています。

また、色々な凄い人のメルマガを読んだりして、
毎日少しずつでも勉強しようと思っています。


昔からよく耳にする・・・

・売れる営業マン→あまりしゃべらない人
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
・売れない営業マン→よくしゃべる人
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
という事だけを聞く事があったのですが、
皆様はこれがなぜなのかわかりますか？


売れない営業マンは、自社の商品をとにかく売り込んでいく
ので、お客様のニーズなど関係なくガンガン提案してしまう
人だそうです。

売れる営業マンは、自社の商品の話をする前に、お客様の
悩みや課題をしっかりとヒアリングする人で、悩みにあわせて
自社の商品のここが良くて、この悩みは解決できないという
ことを、しっかりと伝える人だそうです。

例えば・・・

あなたは、電気屋さんにパソコンを買いに行きました。
パソコン売り場の前で比較検討していると、店員さんが
近づいてきて・・・

このパソコンが新作で、こんな機能やこんな使い方が
できますよ！しかも、今ならこんなソフトも入っていて、
お買い得です。キャンペーン中なので、少し割り引きも
できますので、是非お買い求め下さい。

と言われたらどう思いますか？


次に・・・

店員：なぜお客様は、新しいパソコンが必要なのですか？

お客様：今まで使っていたパソコンが調子悪くて・・・


店員：なぜ、修理してお使い続けないのですか？

お客様：もう、ソフトも古いし、新しいものに買い換えたいんですよね〜


店員：パソコンはご自宅で使っているのですか？

お客様：いえ、仕事で使っています。


店員：どのような機能があれば、満足されますか？

お客様：メールとネットと、エクセルとワードが使えれば充分です。


このように、ヒアリングをしっかりしてくれて、
数多くあるパソコンの中である程度まで商品を絞り込む
アドバイスをくれて、購入決定の判断を任せてくれたら
どうでしょうか？



購入するお客様の立場に立つとわかるのですが、
多くの営業マンが自社商品の売り込みをしています。

私も仕事で色々な業者さんと話をするのですが、
ほとんどの営業マンが自社商品を売り込んできます。



でも、お客様の悩みや課題を明確にする前に、
自社の商品を売り込んでもダメなんですよね〜。


聞く技術（ヒアリング力）＝営業力


という事を意識して営業してみましょう！！
（＾＿＾）/


また、私が数年前に書いた、

「３回の訪問で契約する　ダントツ工務店の住宅営業法」
という小冊子があります。

ほとんどの方は読まれていると思いますが、
ツールを使って上手にヒアリングして、３回の接点で
契約するための方法をまとめています。

まだ、ご覧になられていない方は、読んでみてください。

http://www.nac-consul.com/dantotu.html（このページは現存しません）

（↑このページの中央にある「赤い」小冊子です）



●さすがですね・・・


皆さんが勉強家だという事を痛感しました！
（>＿<）


先週、号外メールで「プレゼントします！」と言った、
戸建賃貸の小冊子請求が今朝見たら限定数の
２００冊を超えていました。

日経ホームビルダー・新建ハウジング用に
あと１００冊あるのですが、間違いなく在庫が
なくなるでしょうね！

皆さんと一緒に勉強できるように、外部に
セミナーでも依頼しようかと思っています。

戸建賃貸は不動産屋さん向けの商品かと思って
いましたが、建築屋さんからすると複数の受注が
一気に取れるので、「美味しい商品」かも〜〜
と思い始めています。

もう少し勉強して、皆様に役立つ情報だと思ったら、
また案内しますね〜。

（＾O＾）/



※先週のメルマガにて御紹介しました、
　「賃貸経営最前線-戸建賃貸住宅」小冊子の
　お申込は終了いたしました。

　たくさんのお申込ありがとうございました。
　


○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●


テーマ「こだわり客を上手にファン化する」 後編


◆趣味へのこだわり

共通の趣味を持つ人同士は、交流を深めやすいものですが、
趣味を住宅に活かしてファンを増やしているビルダーもあります。



福岡県のＣ社は「暮らしを売る、遊び心の提供」をテーマに、
インナーガレージや海に開けたテラス、薪ストーブの設置など、
男の趣味の世界の家づくりを行っています。

社長自身が多趣味で、車、バイク、サーフィン、音楽といった
キーワードでお客様と仲良くなって関係を築いています。

本社展示場には薪ストーブ10台が並び、海辺にレストラン兼用の
モデルハウスを持っていて、見込み客との打ち合わせやセミナー
などに活用し、気持ちを盛り上げます。

ＯＢ客は本社展示場を頻繁に訪れ、薪割り機を使ったり、
モデルハウスを使用することもあります。

夏にはＯＢ客の子供向けに社長のサーフィン教室を開き、
親交を深めています。


こうしてファン化したＯＢ客は、共通の趣味を持つ仲間に
口コミで評判を広げていってくれます。



ログハウスを住宅用に販売するＤ社も、遊び心を提案し、
アウトドア志向のファンを増やしています。

注文住宅をメインに販売していますが、２年前から小規模な
建売分譲団地も始めました。

一般の町並みに、１棟だけログハウスを建てるのは抵抗が
ある人でも、数棟まとまって建っていると安心できる

ということで、元々Ｄ社で家を建てたかったという
お客様が集まり、売れ行きは好調でした。


共通の感覚で家を選ぶ人が周囲に集まっているということで、
ＯＢ客同士の交流も多いといいます。

アウトドアやペット関連の店舗として使用しているＯＢ客も多く、
自ずと人が集まり、家自慢・生活自慢をしてくれるそうです。



◆性能へのこだわり

次世代省エネ基準の「３倍」という、非常に高性能の
高気密・高断熱住宅に特化するＥ社は、その商品力の
高さでファンを増やしています。

高気密・高断熱の住み心地を体感してもらうために、
宿泊体験を行っていますが、実際に施主が建てた家を、
モデルとして提供してもらっています。


また、ＯＢ客の１人の方が、自宅をオープンハウス
として公開してくれています。

見込み客が来たときには、実際に住んでみてからの感想を
語ってくれるそうです。


Ｅ社の紹介率は約７割ということで、
ＯＢ客の満足度の高さが窺えます。

こだわり客を惹きつけるアピールポイントを持つことは、
ファン化の大きなきっかけとなります。


今回挙げたのは少し極端な事例かもしれませんが、
他社が持たない、自社ならではの付加価値があれば、
ファンが付きやすいという具体例です。

その上で、長くファンでいてもらえるように、引き渡し後も
できるだけ接点を持ち続けることが大事です。


アフターメンテナンスを兼ねた定期訪問をベースとして、
年に何回かはＯＢ客を集めて交流イベントを開催するのも
良いでしょう。


見込み客向けの見学会などの集客イベントの案内を出せば、
ファン化したＯＢ客は足を運んでくれます。


新規客とＯＢ客の交流の場ができ、満足度の高いＯＢ客は
自分が住んでいる家の良いところをアピールしてくれます。

（情報提供：株式会社 住宅産業研究所）