2013年05月12日 - 2013年05月18日

今回のテーマ：「今、アパートで稼ぐ会社が強い！」(前編)　　　　　　 H25/5/13 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース

いつもご愛読ありがとうございます。

工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。



無事に北京旅行から戻ってきました

（＾０＾）ノ



本当ならば今週からは北京旅行について

長編旅行記をお届けしたいところですが、

ここは我慢して、簡単に北京をご紹介します。



(※ちなみに所感を述べますが、文化の違いであり、

 決して悪口ではありませんので悪しからず）



・空が常に煙がかっていて、高層ビルの上階が見えません。

  ｢けむた暑い｣という新しい用語がぴったりでした。

　大気汚染は重要課題ですね。

・市内の治安が良い(夜道に街頭がありません。大通りの工事も、

　夜間にも関わらず、外灯なしで行っていましたよ。暗い中

  工事ができるなんてすごいなぁ・・・。）

　

・YesやNo、簡単な数字(one,two)など全く英語が通じません。

  おまけに心も通じ合わないので、久々に心が折れました(笑)

・地下鉄では・・・電車を降りる人への配慮はありません。

  我先にと、降りる人を待たず、どんどん乗り込んできます(笑)

　

・トイレも一緒です。女子トイレでは一人ひとつのドアの前で並びます。

  トイレの中が、ごちゃごちゃしています・・・。横入りされます。

・というか、並ぶという文化は基本的にはないようです( ゜＿゜；）

・ケンタッキーフライドチキンや、飲食店、普通にチキンを販売

  していました。さすがに鳥料理は避けましたが、中華は美味しかったです。



ちなみに、今回の目的であった世界遺産の観光は感動の連続でした。



映画｢ラストエンペラー｣の舞台となった故宮は素晴らしい建築物でした。

また、万里の長城は登るのは大変でしたが、見ごたえのある素晴らしい

遺産であると思いました。



などなど、ふと思い当たる節を述べましたが、

お隣の国でも、驚くほどに文化が異なるものですね。

(ﾟдﾟ)(｡_｡)ｳﾝ!



面白い・・・というか不思議な国だなぁ・・・と

今まで行った旅先の中でダントツで感じたのです。



しかし一番感じたのは、メディアの情報が私たちに与える影響は、

思った以上に大きいのだな、と改めて感じたのです。

(ﾟｰﾟ)(｡_｡)(ﾟ-ﾟ)(｡_｡)ｳﾝｳﾝ



■  常に情報に耳を傾け、お客様に発信することが大切

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2009年、新型の豚インフルエンザが流行した際に

私はアメリカで働いていました。



多くの日本人旅行者の方々が大連休の旅行をキャンセルし、

その際には旅行業界にとっては大打撃となったのを

今でも覚えています。



しかし、現地で暮らす私の生活には大きな影響はなく

流行ったものといえば｢ジェル状の殺菌剤｣。



これが爆発的にドラッグストアで売れました。



アメリカでは、マスクをする習慣はありません。

マスクをした日本人観光客を見た私の友人が、

｢Ninja is BACK(忍者の復活だ！)｣

と不思議そうに見ていました。



ニューヨークのタウン誌では、マスクをつけた

日本人観光客の大きな写真が、

トップを飾っていました。



過剰に反応しすぎてるのでは・・・？

と滑稽に掲載されていました。



何が言いたいのかというと・・・

私たちは、良かれ悪かれ、他人の行動に

誘導され易い国民性なのです。



ある意味、人と違う事をするのを

嫌う国民ともいえます。



さてさて、近日のニュースでは

｢住宅取得への消費者の動きが活発になってきた｣

と消費者の購買意欲を促すような特集が多いですよね。



とある大手の住宅情報誌も、またまた

｢家づくりに必要なお金｣の特集でした。



住宅購入を考えている人たちを後押しするような、

メディアの動きが見られるようになりました。



これは私たちにとっては、目の前にあるチャンスを掴む

絶好のタイミングなのではないでしょうか。



｢そろそろ家を建てなければ！｣



この消費税増税や金利上昇の波は、

お客様の購買意欲が掻き立てる

｢キッカケ｣となっているのです。



特に、メディアに左右されがちな私たちですから

これからもしばらく、お客様の動きに注目し、

準備しておかなければいけなさそうですね。



お客様の動きを実感している工務店さんもいれば、

今までと変わらない工務店さんもいます。



地域によっては、消費税の駆け込みのブームは

去ったみたい・・・なんて方もいらっしゃいました。



本当に、目の前にある情報が全て正しいのか・・・

お客様にとってはその判断は難しいところですよね。



私たち工務店に必要なのは、迷っているお客様に対して

どれだけ受け皿になれるかがポイントになります。



沢山展示場をまわってきたお客様を迎える土台を

早急に作っておかないといけませんよね。



そのためには、やはりお金の流れや経済の動向はしっかりと

知識を得ておくことが大切です♪



お客様の方が詳しかったら・・・

ちょっと恥ずかしいですもんね

( ゜＿゜；）



業界では、駆け込み需要後の極端な冷え込みも

予想されています。



しかし、とにかく目の前に起こりうることに

打ち勝っていかなければ、その後の冷え込みに対して

乗り越えていくのは難しいと思うのです！！



一緒に乗り越えていきましょうね！

(*｀д´)b 



ちょっと長くなりましたが、北京旅行から

改めてそんなことを思いました。



それではまた来週！



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●



今回のテーマ「今、アパートで稼ぐ会社が強い！」(前編)



■2012年度着工、賃貸住宅が伸率?ｂP



2012年度決算が発表になりました。新設住宅着工は、

前年比6.2％増の89.3万戸。



利用関係別では、以下の通りの前年比伸率、

着工戸数となりました。



・持家　  3.8％増　　　 31.6万戸

・貸家　  10.7％増　　　32.1万戸

・給与　  21.9％減　　　6,000戸

・分譲　  4.4％増　　　 25.0万戸



見て分かるように、牽引役は貸家と言えます。



３年ぶりに持家を上回り、32万戸を超えました。



給与住宅（社宅等）を含めた貸家系住宅を低層と中高層に

分けてみると、低層アパートは8.6％増の20.7万戸、

中高層は前年同期比12.3％増の12.0万戸となりました。



特に中高層で伸ばしたわけですが、低層でも

20万戸を上回る供給となりました。



何故今、貸家が増えているのでしょうか？　

これには２つの側面があると思います。



一つは、リーマンショック以降、供給が抑えられていた分の

反動増ということが言えます。



今は30万戸程度の着工ですが、建替えサイクルが比較的

早い貸家の着工数は、本来もう少しあっても良いのでは

ないかという程度に潜在ニーズがあると思われます。



そしてもう一つは、消費税、相続税の増税といった大増税時代を

見据えた節税気運に、低金利である今こそ建て時だという背景が

重なったということです。



消費税に関しては、戸建も同様の動きを見せ、いよいよ年明け

くらいから顧客は動き出し、このＧＷはかなり消費税を

意識した顧客の動きが見られたはずです。



ただアパート建築に関しては、前回の1997年増税時の動きを見ると、

消費増税の影響は戸建ほども大きくはありませんでした。



元々が、土地活用、投資、税金対策といった色合いを持っている

アパート経営ですから、消費増税よりも相続税の改正の方が

大きく影響してくることが考えられます。



そこに消費増税も絡んだダブル増税になるわけですから、

アパートを建てようというオーナーは増えるはずです。



アパート市場にとっては追い風になってくることは間違いないでしょう。



■相続税改正で上向くか、賃貸住宅市場の将来性は？



相続税は、約２年先の2015年１月から改正となります。



相続税はお金や土地をたくさん持っている富裕層の資産が

次世代に引き継がれる時に、課税対象になるというものですが、

今回の改正により、その対象者が大幅に増えると言われています。



相続税は、財産から基礎控除額を差し引いた分に課税されますが、

その基礎控除額が今回の改正により、大幅にカットされます。



具体的には、以下の通りに変更される予定です。



・改正前　　5000万円＋（1000万円×法定相続人数）

・改正後　　3000万円＋（600万円×法定相続人数）



つまり基礎控除が４割減少するということで、課税を免れる相続財産は、

法定相続人数が１人の場合では3600万円、３人でも4800万円まで。



そこを上回る分が相続税の対象となってくるというわけです。



この改正により、地価の高い東京23区内などの

都市部エリアでは対象者が増えて来きます。



首都圏全体では課税対象となる死者数が、1.5万人から3.1万人に増加

すると見られ、課税対象者の割合は7％→14％程度に

上昇すると見られます。



全国では約4.6万人の課税対象者が３万人程増えると見られ、

相続税課税対象比率が４％→６％に上昇すると言われます。



確実に課税されるケースが増えて来るわけです。



そこで「相続税対策をしなければ」ということになるわけですが、

その定番と言われているのがアパート建築です。



土地をたくさん持っている場合は、そこにアパートを建てることで、



更地に比べて２割程度評価が下がりますし、建てたアパートは、

現金に比較して３〜７割程度の評価額に下がります。



ローンを組んでのアパート建築はそのまま負債となりますし、

とにかく現金をそのまま持っていると、最も評価額が

高くなるため、資産の評価を下げるという方向で

税金対策をするというわけです。



建築したアパートからは家賃収入が入るということで、

利回りが高ければそれだけ回収も早くなりますが、

一方では投資をして事業を行うということで

リスクも伴います。



ただ相続税を多く払わないで済むということでは、

資産圧縮効果は大きいわけです。



更に、相続時精算課税制度で賃貸物件を生前贈与すれば、

家賃収入は相続財産に入らないので、

これもメリットがあります。





（情報提供：住宅産業研究所）