今回のテーマ：「2012年住宅着工動向」(後編) H25/3/25
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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
発行：株式会社ナック
工務店ＭＢＡ事務局
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TEL：03-3343-3000
萩原 舞花
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いつもご愛読ありがとうございます。
工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。
私(萩原）実はこの工務店ＭＢＡを担当させて
いただいて、もうすぐ１年が経とうとしています。
１年って早いですね（＾０＾）！！
(※ちなみにナックはもうすぐ
３年生です・・・！早い！）
そして、この１年は特に全国を飛び回り、
多くの工務店様に企業訪問をさせて
いただいています（＾０＾）
どの会社様も、お客様の幸せを一番に想い
こだわりの家づくりに情熱を注いでいる
方ばかりです！
もちろん、このＭＢＡを読んでいただいている
工務店様も同じ気持ちですよね。
こんなにお施主様のことを大切に大切に
してくれる、工務店さんで家を建てたら
幸せだろうな・・・♪
といつも思っています。
(ﾟｰﾟ)(｡_｡)ｳﾝｳﾝ
さて、本日は私(萩原）がこの１年、多くの工務店さんを見て
勉強させていただき、改めて感じている・・・
【アナログ経営の大切さ】について
お話したいと思います。
■ 手作りが流行のカギ・・・？
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先日、何気なくテレビを観ていると
「手作りが流行のカギである」と、とある情報番組の
中で面白そうな特集が組まれていました♪
友人への誕生日カードにしても、結婚祝いにしても、
写真を切り貼りして、デコレーションのシールなど
を貼り、手作り感を出すのが流行っているそうです。
イマドキは、「飛び出す絵本」風のカードが流行っており、
開くと立体的になるアルバムを贈るのがポイントだそうです♪
更に・・・キラキラ光る、ラメ状の筆ペンだとか、
スラスラかけるクレヨン式のペンだとか・・・
手作りの流行に伴った文房具も新たに販売
されているみたいです(^―^)
私も先日実際にお店に足を運んで調査してみました（笑）
カードにしても、シールやデコレーショングッツに
しても何十種類もありました。
そしてやはりテレビで特集が組まれていただけあり、
｢思い出は手作りで送ろう！！｣というコーナーが
設置されていましたよ♪
一度手に取ってみたのですが・・・
今のところ送る相手が居ないので買うのは
止めておきましたが(笑)
でも、こんな素敵な贈り物をいただいたら、
とっても嬉しいですよね！！！
「相手を喜ばせたい」「感動させたい」という想いがたくさん詰まった、
世界にひとつの贈り物になりますよね♪
素敵だなぁ〜、しみじみ思ってしまいました。
（*＾-＾*）
■ デジタルとアナログを上手く使い分けをしましょう♪
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★
さてさて・・・
インターネットの普及により、大切な人の特別な日も
電話やメールで簡易的に済んでしまう世の中に
なりましたよね。
企業によってはメッセンジャーを活用し、
「お電話ありました」などのメッセージも全て
ネット上で出来るように進化してきています。
人と人とのやり取りが、デジタル化していくに
連れて生活は益々便利になります。
しかし、私達「人間」そのものは実は常に
アナログでのやり取りを求めていることも
忘れてはいけないのだと思います。
なぜなら、人に気持ちを伝える際に、実はデジタルより
アナログ方式は｢人の心｣が伝わり易いからなのです。
更に、私達日本人は｢手紙の文化｣が昔から浸透されているのです。
口下手な方が多いと言われていますので、大切なことは
手紙で・・・なんてケースも多いですよね。
私達は、先祖代々から手紙で想いを伝え合ってきた、
そんな情深い国民性を持っていると思うのです。
(^-^*)(･･*)(^-^*)(･･*)ｳﾝｳﾝ
もらった手紙や年賀状が捨てられないのは、
やはり相手の直筆で言葉が書かれている
からなのではないでしょうか？
以前、私(萩原)が米国で勤務をしていた際、長く米国に
お住まいの日本人の老夫婦のお客様に、感謝の
手紙を書いた事がありました。
長年、手紙文化の無い国で暮らしていらっしゃったので、
感謝の手紙に感動して下さり、リピーターのお客様と
して、いつも戻ってきて下さいました。
直筆のパワーって、すごいなぁ、と思いました♪
それから、私も大切なイベントの際には手書きの
文章を送るように心がけています。
私の感覚だと、やはりデジタル社会の中で育ってきた
若い２０代から３０代の世代の方々が心の中でアナログを
求めているような気がします。
今の時代だからこそ、デジタルとアナログを
上手く使い分けて、お客様の心をくすぐる手法を
活用するのが大切なのではないでしょうか？
私がこの１年を通して出会ってきた多くの工務店様も
このようにアナログを上手く使い分けてお客様に
感動を与えていらっしゃいます。
手書きの想いが詰まった手紙であったり
手作りのプレゼントであったり
方法は様々です。
アナログを大切することも、地域密着で
お客様に愛され続ける工務店経営の
秘訣なのかなぁ、と感じています。
是非、皆様もアナログさを上手く使い分けて
今後出会うお客様に対して感動を与える
取り組みをしてみては・・・？
参考になりましたでしょうか？
それではまた来週♪
（*＾-＾*）
○●○●○●○●○ 工務店ＭＢＡ 業界ニュース ●○●○●○●○●
今回のテーマ「2012年住宅着工動向」(後編)
■建売は全国的に好調、首都圏湾岸マンションも復活
前回ご紹介した通り、2012年の住宅着工は全国的には持家、
貸家、分譲とも前年を上回る結果となりました。
今回は、エリアごとの着工状況について見ていくことにします。
◇2012年 地域別･利用関係別着工数増減（前年比伸率、％）
全体 持家 建売 マン アパ 中高賃貸
全国 5.8 2.0 4.5 6.0 8.4 14.0
北海道 9.0 0.5 0.1 ▲4.9 4.6 30.3
東北 39.9 27.3 32.6 118.2 57.1 105.6
北関東 11.2 3.7 11.2 32.2 16.6 114.2
首都圏 3.3 0.1 2.1 3.1 0.2 16.9
北信越 ▲1.4 ▲1.3 0.7 ▲28.9 ▲1.8 9.7
東海 ▲0.8 ▲3.6 6.3 1.4 2.8 ▲6.2
近畿 5.2 0.2 1.6 16.6 13.1 ▲2.7
中国 9.8 0.3 18.3 19.2 17.5 18.8
四国 ▲0.3 ▲1.9 ▲0.5 42.7 5.1 ▲33.9
九州 7.7 2.2 15.3 ▲8.6 12.0 18.0
突出した伸びとなったのは東北で、それに続き
北関東でも大きな伸びが見られます。
こうした復興需要については後述するとして、その他の
地域の増加項目について見てみましょう。
まず、全国的に好調と言えるのが建売住宅で、四国で
微減となった以外は全地域で増加しています。
持家が▲3.6％と落ち込んだ東海地域でも建売住宅は6.3％と増加し、
注文住宅から建売へと需要がシフトしていることが窺えます。
マンションについては、総着工数12.2万戸のうち
85％が３大都市圏に集中しています。
着工全体の６割を占める首都圏では、
前年比3.1％の増加となりました。
市区別では、品川区85％増、江東区68％増、港区50％増、
中央区33％増、市川市76％増、船橋市61％増、
千葉市147％増など、震災後に落ち込んだ
湾岸エリアでの着工回復が目立ちました。
全国平均の指標では全項目で前年比増を達成しましたが、
エリア別では北信越、東海、四国でマイナスが目立ちます。
特に東海地域の総着工数は４年連続で減少と元気がありません。
自動車等の挽回生産や円安株高の気運に乗って、
住宅着工も回復することを期待したいところです。
■復興需要顕著、被災３県の着工は45〜60％増
東北６県の2012年着工数は５万3676戸で前年から
39.9％の増加となり、全国平均の5.8％を
大きく上回りました。
被災３県の伸率は更に高く、47都道府県の着工伸率ランキングでは、
１位宮城（62.3％）、２位岩手（58.3％）、
３位福島（45.1％）と上位を占めました。
◇2012年 被災３県住宅着工数及び前年比伸率（戸／％）
全体 持家 建売 アパート
岩手 7,752／ 58.3 4,497／ 42.6 338／ 47.6 2,339／ 79.5
宮城 20,609／62.3 9,685／ 47.5 2,218／ 38.0 5,649／ 75.8
福島 11,353／45.1 6,488／ 31.2 543／ 9.7 3,962／ 80.3
３県とも全項目で高い伸率となっていますが、
特にアパートは80％前後の伸率を記録しました。
仮住まいや復興事業に従事する人々の入居先として
需要が高まっているようです。
建売住宅は、宮城県で４割増加の2000戸超、人口流出が
叫ばれている福島県でも、前年比増となりました。
被災地では防災・備災を考慮したスマートタウン事業も
話題となっており、次世代の手本となるような街づくりによる
地域復興に期待が寄せられています。
被災３県における都市別の着工伸率ランキングは下記の通りです。
◇被災３県の着工伸率上位10都市
宮古市 684.7％ （769戸）
南相馬市 422.9％ （570戸）
大船渡市 239.3％ （509戸）
相馬市 226.4％ （519戸）
釜石市 214.5％ （522戸）
陸前高田市 207.6％ （283戸）
若林区 113.7％ （1,549戸）
いわき市 110.8％ （3,191戸）
宮城野区 109.9％ （2,093戸）
遠野市 109.2％ （182戸）
宮古市が2011年の98戸から769戸へと８倍近くまで伸びたほか、
上位10都市はいずれも100％超と倍増以上の伸びとなりました。
10位の遠野市以外はすべて太平洋に接する都市です。
11位以下も、岩沼市、東松島市、二戸市等の沿岸地域で
前年比90％前後の伸びとなりました。
３県合計の総着工数は３万9714戸、
2011年の２万5424戸から56.2％増加しました。
震災前の2010年と比較しても45.6％増というペースですから、
復興需要が加速していることが分かります。
2011年と2012年の合計着工数は６万5138戸、
震災による全壊戸数（約12.6万戸）の半数程度、
半壊を含めた被害戸数（約34.6万戸）の２割程度まで
新築住宅が供給されたことになります。
全半壊住宅の全てが建替えや住替えに結び付く
ということはないにしても、復興需要の余地は
まだまだ残されています。
また、経済的に厳しい世帯ほど建替え･住替えが遅れる
ということを考えれば、今後は予算にシビアなお客様が
増えることが予想されます。
コストパフォーマンスの高い商品の提供に加え、
税制や金利、支援策の動向など、適正な買い時情報の
提供にも力を入れたいところです。
（情報提供：住宅産業研究所）
今回のテーマ：「2012年住宅着工動向」(前編) H25/3/18
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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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萩原 舞花
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いつもご愛読ありがとうございます。
工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。
あっという間に春日和ですね。
東京では、桜の開花が今週だそうです。
昨日、早速一足早くお花見に行ってきました！
家族連れから、カップル、友達同士まで、
皆さんが開放的で、笑顔いっぱいで
日光浴をなさっていましたよ♪
1年で一番素敵な季節を楽しんでいきましょうね！
さて、今週は
「すぐに出来る！感動を与える接客方法」についてです。
■ すぐに出来る！感動を与える接客方法とは・・・？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★
＜＜お客様を喜ばせたい！＞＞
皆さんが共通して、そう思いますよね
(ﾟｰﾟ)(｡_｡)ｳﾝｳﾝ
さて、本日は自然とお客様に感動を与える接客方法を
ご紹介させていただきます♪
実は、ものすごくシンプルなのです・・・
それは何かというと・・・
ズバリ・・・
【名前で呼ぶ】ということです。
簡単でしょ？(ﾟ∇^d)
それでは早速、「名前を呼ぶ戦略」でお客様に
感動を与えている会社の例を２つ程紹介します。
●とあるレストランの例
まずは、私（萩原）がこよなく愛する、とあるイタリアンレストラン。
東京では割と有名なレストランです。
多大な顧客数を構えているのは確かだし、ごくたまにしか利用しない
私(萩原）の名前や顔なんてもちろん覚えてないと思ってしまいます。
こちら側としては大勢の中の、お客さんなんだろうな、という認識です。
しかしこのレストランに電話を掛けると・・・
「萩原様、いつもありがとうございます。〇〇（レストランの名前）の
担当△△(対応店員の名前）が承ります。」
と、なんと私の携帯電話がお店に登録されており、電話をした瞬間に
私の名前でおもてなしを受けるのです。
(･ω･)bｸﾞｯ
今まで、いろいろな飲食店に電話してきましたけど、こんな風に
ごくたまにしか予約をしない一般客の方でも、なんというか、
特別に扱っていただけるんだなぁ、と嬉しくなります♪
例えば、同等もしくはそれ以上のレストランに行っても、
呼ばれる名前は「お客様」がほとんどですものね。
(※あとはテーブル番号で呼ばれることも・・・）
なので、名前で呼ばれると「大切に思われてるのかな。」と
思ってしまうわけです。
●とある大手自動車メーカーの例
さて、続いては大手自動車メーカーの店舗です。
ここでは、2度目以降にご来店されるお客様に対して、
従業員全員が、徹底してお客様を
「名前で呼ぶ」ように教育されています。
自分の担当するお客様でなくても、
「〇〇様、いらっしゃいませ！」
「〇〇様、こんにちは！」
など、全員体制でお客様の名前を呼び、出迎えます。
ここでは、1度目の来店の際に、従業員が車のナンバーの下四桁と、
車種をパソコンに入力しておき、次回ご来店の際にこの情報を
打ち込むだけで、名前を一緒に、来店履歴や趣味、家族構成や
コーヒーの砂糖・ミルクの有無まで分かるようなシステムが
搭載されているそうです。
やはり「車」のように高い買い物ですと、お客様の満足度ＵＰに
繋がるように、徹底して努めるというわけです。
■ なぜ、名前で呼ばれると嬉しいのか。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★
さて、顧客心理を考えてみます。
お客様は「個別化」されることを好みます。
そして、個別化する方法は、お客様を名前で呼ぶことが
一番手っ取り早くて簡単で、そして効果的なのです♪
名前は理性的な観点からみると、個人を識別するための
標識でしかありません。
しかし、感情的な観点から見ると・・・
名前とは、一人ひとりに与えられた大切な宝物なのです。
だから、名前を間違われると「ムッと」するのですよね。
更に、名前があるにも関わらず、番号で呼ばれると、悲しいですよね。
なので、お客様は名前で呼ばれることによって、
「特別感」が味わえるのです♪
さてさて・・・
皆さんも、お客様に出逢ったら、是非この簡単で効果的な
「名前を呼ぶ戦略」を試してみてください(ﾟ∇^d)
お客様の中にお子様連れの方が居たら、お子様の名前も
呼んで、そして「素敵な名前ですね！」と必ず心から
褒めましょうね♪
なぜなら、名前は一人ひとりに与えられた
大切な「宝物」だからです！
参考になりましたでしょうか？
それではまた来週♪
○●○●○●○●○ 工務店ＭＢＡ 業界ニュース ●○●○●○●○●
今回のテーマ「2012年住宅着工動向」(前編)
■貸家が牽引した2012年住宅着工
2012年の住宅着工総数は88万2797戸で、前年比5.8％増、
3年連続の着工増となりました。
利用関係別の内訳は、以下の通りです。
◇2012年住宅着工戸数内訳及び前年比伸率
持家 31万1589戸 （＋ 2.0％）
低層分譲（建売住宅） 12万4653戸 （＋ 4.5％）
中高層分譲（マンション） 12万2157戸 （＋ 6.0％）
低層貸家（アパート） 20万4763戸 （＋ 8.4％）
中高層貸家 11万9635戸 （＋14.0％）
※国土交通省 住宅着工統計より
（貸家には社宅等の給与住宅を含む）
持家は昨年からやや増加し、
４年ぶりに31万戸台を回復しました。
分譲系は建売、マンションとも
３年連続の増加となりました。
特にマンションは、リーマンショックによって
急ブレーキがかかった2009年からは、
7.6万戸→8.9万戸→11.5万戸→12.2万戸と
順調に回復しています。
ただ、これはバブル崩壊直後の1992〜93年と同規模の着工数で、
年間20〜24万戸程度を推移していた2000年代
前半の半分程度の戸数です。
今後は当時の供給規模まで着工を回復させるのではなく、
ストック流通の活性化という方向に
シフトしていくこととなるでしょう。
アパートは昨年▲5.8％と落ち込んだ反動もあって8.4％増。
中高層貸家は昨年▲0.4％の微減から
大きく回復し、14.0％増となりました。
最大市場の東京都における中高層貸家着工数は
２万8547戸で26.6％と大幅増。
その他、北海道、埼玉、千葉、兵庫、福岡、沖縄等、
年間3000〜１万戸規模の県で10〜30％と、２ケタ増を記録しました。
低層と中高層を合わせた貸家系住宅の合計は
32万4398戸（前年比10.4％増）で、持家を１万戸以上上回り、
2012年の住宅着工の牽引役を果たしました。
相続税の大増税や、国策として推進されるサービス付き
高齢者向け住宅など、賃貸経営に関する大きな話題があったことも、
着工増につながったものと思われます。
■建売ではプレハブが大幅増、スマートタウン本格化の兆し？
持家と建売の戸建系住宅について、主な工法別に
着工数の内訳を見てみましょう。
◇工法別持家及び建売住宅着工数及び前年比伸率
【持家】 ／伸率 【建売】 ／伸率
在来木造 21万4300戸 ／＋1.0％ 10万1921戸 ／＋ 4.8％
プレハブ 5万5287戸 ／＋0.5％ 5365戸 ／＋22.3％
２×４ 3万2962戸 ／＋9.2％ 1万5186戸 ／＋ 2.8％
持家全体の伸率が2.0％ですから、9.2％増となった２×４持家は、
平均以上に増加していることが分かります。
特に３大都市圏においては、持家全体の着工が減少〜横這い
（首都圏0.1％、東海▲3.6％、近畿0.2％）に留まった中、
２×４持家は首都圏6.2％、東海9.5％、
近畿10.5％の伸びを示しました。
持家全体に占める２×４のシェアはじわじわと伸び続け、
2012年には集計開始以来初めて１割を
超えて10.6％となりました。
一方、建売住宅で大きな伸びとなったのは、プレハブ住宅です。
直近３年間は4500戸を下回る低水準で推移していましたが、
2012年は5365戸、前年比22.3％の増加となりました。
プレハブの建売住宅は、10万戸を超える在来木造と比べると
戸数自体が少ないため、僅かな増減で伸率が大きく左右される
点には注意が必要です。
それでも、47都道府県中32県でプラス、そのうち27県で
２ケタ増を達成した点は注目に値します。
大手住宅メーカー各社は、昨年から全国の広い範囲で
スマートタウンの開発に着手し、盛んにPRを展開しています。
その取り組みが、着工数の急回復にも現れていると言えるでしょう。
■着工ピークは9〜10月、そのワケは？
次に、１〜12月の月別で、着工推移を見てみましょう。
◇2012年 月別着工数増減（前年同月比伸率、％）
月 全体 持家 建売 アパート
1 ▲1.1 ▲2.7 3.2 ▲4.7
2 7.5 1.5 5.5 12.4
3 5.0 ▲2.3 4.1 6.0
4 10.3 2.5 ▲4.9 15.8
5 9.3 8.2 13.2 12.7
6 ▲0.2 0.1 0.0 0.4
7 ▲9.6 ▲12.5 0.7 ▲20.1
8 ▲5.5 ▲9.1 ▲1.7 ▲11.7
9 15.5 12.6 8.6 43.5
10 25.2 13.0 11.6 41.9
11 10.3 9.2 9.8 24.9
12 10.0 9.2 6.5 5.3
建売以外では、７〜８月に大きな谷があり、９月以降に
急回復という共通の推移が見てとれます。
前年（2011年）の７〜９月に、
エコポイントとフラット35Sの金利優遇が相次いで終了し、
急激な駆け込みと反動減が起こったため、
2012年はそれとは逆の谷と山を描くことになりました。
特に、30万ポイント×戸数分のエコポイントが付与されたアパートでは、
７月は▲20.1％、９〜10月は40％以上増加と、
前年の反動が大きく現れています。
また、消費増税が決定された昨年８月以降は、
「低金利＋各種補助金＋ローン減税＋消費増税前」という、
買い時要因を列挙するPRが盛んになりました。
こうした営業攻勢を受けて消費者が徐々に
動き出しているということも、着工増の
一つの要因として推測されます。
（情報提供：住宅産業研究所）
今回のテーマ：買い時検証〜消費増税と住宅ローン減税と低金利(後編) H25/3/11
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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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萩原 舞花
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東日本大震災で犠牲となられた方々のご冥福を
お祈りいたしますと共に、被害にあわれた皆様に心より
お見舞いを申し上げ、一日も早い復興を祈念いたします。
いつもご愛読ありがとうございます。
工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。
本日は３月１１日。
２年前の１４時４６分に地震が発生しました。
早いですね。
２年って、あっという間です。
先週より、全国的に震災後の被災地の人々の生活に
関する特集が組まれていますよね。
思わず息を飲むような、まだまだ復興の兆しが見えない
被災地もあれば、新たな環境で希望を持ち、一生懸命に
頑張っていらっしゃる人々の姿が印象的でした。
心がギュッと苦しくなるのは、やはりまだ仮設住宅で
生活をしている方々が多くいらっしゃるということ。
近所付き合いがなくなり、外に出る機会も減って
しまったと聞きました。
住まいを失うというのは、本当に辛いことだと思います。
地域工務店の皆さんも、様々な想いをお持ちですよね？
それでも、｢前を向いて歩いていくしかないんだ｣という
現地の方々の言葉は、私達をも勇気付けてくれます。
改めて思うのはやはり人と人とのつながりの尊さ。
目の前にいる大切な人を、もっと大切にして、
私達も前向きに歩いてきましょうね♪
（*＾-＾*）
さて、本日は｢暮らしの豊かさを考える｣
についてです。
■ 暮らしの豊かさを考える
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★
｢暮らしの豊かさ｣を調べてみると、
｢自分自身にも他人にもストレスを感じさせない、
居心地の良い自由な空間が作られる生活｣
だそうです。
● 以前とある記事でこんな事を言っていました。
｢選択の自由が奪われ、こだわりを主張することが
わがままになった。｣
これは、東日本大震災で被災した方の言葉でした。
どんな意味かといいますと・・・
･被災地で支給されるおにぎりの味が選べなくなった。
今まで食べていたおにぎりは、海苔とご飯が別々に包装
されていたのに、今はその選択肢さえない。
･学校で使う筆記用具が、鉛筆と消しゴムだけになった。
普段はそんなの使わないのに。
･洋服のサイズが選べなくなった。勿論色やデザインだって
コダワリがあったのに、全て奪われてしまった。
聞く人によっては｢単なるワガママじゃないか？｣
と思うかもしれません。
しかし、今まで当たり前のように選択の自由が
あった生活が、急に180度一変してしまったら
私達は耐えられるのでしょうか？
今までの生活がどんなものだったのかを考えてみると・・・
｢私は○○の携帯電話より△△の商品かな｣
｢いやいや私は△△の方が、画面も大きいし使いやすいわ。｣
大きな差がある商品でもなく、リッチな生活を追及している
わけでもなく、私達消費者が求めてきたのは、自分なりの
｢コダワリ｣をもてる生活だということです。
上記のように、震災が起こって改めて思うのは、私達の
生活は、常に｢選択肢を増やしたい｣｢便利になりたい｣
という欲求のもと社会を作り上げているということ。
改めて、そんな消費者の欲求を叶えるべく
私達は、動かなければいけないということです。
（＾＾）
家づくりも同じですよね。
お客様にとっての家づくりとは、
･ ｢選択肢を増やしたい｣
･ ｢便利な生活を送りたい｣
という豊かな生活を叶えるための
ひとつの方法なのかなぁ、と思います。
家づくりをして、どんな生活を送りたいのか、
家族の未来設計や夢の話をヒアリングするのも
いいかもしれません。
そんな夢を叶える家づくりの提供を今後も
気持ちを引き締めて、行っていきましょう♪
被災地の現場を目にして、改めて私達も頑張って
行かなければいけないと思いました。
参考になりましたでしょうか？
また来週（＾０＾）ノ！
○●○●○●○●○ 工務店ＭＢＡ 業界ニュース ●○●○●○●○●
今回のテーマ「買い時検証〜消費増税と住宅ローン減税と低金利」(後編)
■増税よりも支払いが増える金利上昇
前回は、消費税とローン減税について、その影響を比較してみましたが、
実際の住宅に掛かる費用には複雑な要素がたくさんあります。
まず建物の価格だけを見ても、物価の変動が大きく関わってきます。
今後の住宅価格に関しては、
１）省エネ基準が改正され、開口部などがコストアップ
２）円安で輸入資材が上昇
３）ガソリン価格も円安の影響を受けて上昇、
原発影響でエネルギーコストも上昇
４）着工が増加することによる大工手間賃の上昇
５）アベノミクスで物価自体が上昇
上記のようなことが考えられ、建物自体の価格が
上がるということが予想されます。
また建物以外のところで絡んでくる
大きな要素は「金利」と「地価」です。
全て自己資金で家を建て替える場合には、
金利も地価も関係ありません。
消費税増税前に買う方が良いでしょう。
しかしこれも前回の話と重なりますが、借入が多い場合は、
金利の影響が極めて大きく降りかかって来ます。
今は史上最低水準の金利で、変動は１％割れ、
10年ものの固定でも1.3％程度の低金利です。
昨年の12月にはフラット35の全国平均金利も1.8％台まで落ちました。
この低金利の時代は、まさに買い時だと言えます。
今後アベノミクスで景気が上向き、インフレの方向に
動き始めたら、金利は大きく上昇してくるはずです。
つまり先高観はかなり大きいということです。
従来は９割が変動で借りていた金融機関でも、最近は変動の
割合が７割に落ちているといいます。
また、今まで変動で借りていた顧客が固定に
切り替えるという相談も増えているようです。
仮に金利が２％から３％に上がるとします。
借入額が3000万円、30年で返済といったケースの場合、
２％ならば総返済額は4000万円程度、３％ならば
総返済額は4500万円以上になります。
つまり消費増税やローン減税以上に、月々の返済額にも
大きく影響してくるということです。
ただ金利は上がるかどうかは分かりません。
今が極めて低いため、先高感があるわけですが、もしかしたら
まだしばらく上がらないかもしれません。
つまり確定している増税と減税、そして今後どうなるか
分からない金利や地価などの動向を見据えて、買い時を
計らないといけないということです。
■買い時はケースバイケースに
以上のように、住宅購入者にとって、「買い時はいつか」
ということは極めて難しいと言えます。
見定めが難しい金利と地価は、おそらく今後上がるでしょう。
また建物の価格が上がる要素も多いので、金額やお金の面だけ
見れば、今年買うことはお得と言えるかもしれません。
ただこれも考え方ですが、工事が集中するであろう
駆け込み期に買うことは、ある意味リスクもあります。
施工が増えることでミスも出て来る可能性もあります。
建物自体も少し先の省エネ基準が改正された後に買った方が、
断熱性能の高い住宅となって、結果的にエネルギーコストの
削減になるかもしれませんし、蓄電池などのスマートハウス
仕様も価格が落ちるかもしれません。
つまりモノの値段も必ず動くということです。
また一方で、地価の話で言えば、変動はかなり激しいと言えます。
地価は上昇局面にあるということも言えますが、業者が仕入れ過ぎて、
土地が余った場合は値引き販売ということも出て来るでしょう。
様々な要素から買い時はいつかを検証してみましたが、結局それは
ケースバイケースだということが言えます。
そうなると最も買い時となるのは、家が欲しいと思った
時になるのではないでしょうか。
税制や金利動向などの外的要因に引きずられて無理に
買うことはないですし、今欲しいのに、来年まで
待とうということも違うような気がします。
「家は欲しい時が買い時」、これが今回の検証の結論です。
（情報提供：住宅産業研究所）
今回のテーマ：買い時検証〜消費増税と住宅ローン減税と低金利(前編) H25/3/4
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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
発行：株式会社ナック
工務店ＭＢＡ事務局
/www.home-builder.jp/
TEL：03-3343-3000
萩原 舞花
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いつもご愛読ありがとうございます。
工務店ＭＢＡ事務局の萩原です。
さて、女性の皆さんであれば共感いただけると思いますが
自分が利用する美容院は、かなり時間をかけて
慎重に選びます(⌒-⌒)
技術もそうですが、対応してくれる美容師さんの人柄も
美容院を選ぶ際に重要なポイントだったりします。
人によっては｢美容師さんに話しかけられたくない・・・。｣
という女子もいれば、｢楽しく話せる美容師さんが良い！｣
という方もいるからです。
それはやはり長時間時間を共にするわけですから、
お客様になる側とすれば、自分に合った方と
一緒に居たいですよね♪
私がいつもお世話になっている
美容師さんはと言いますと・・・
松田○太さん似の｢イケメン｣です！
(o^∇^o)ﾉ♪
どのくらいカッコいいのかもお話したい
ところですが、今日は彼の仕事人としての
素晴らしさをシェアしたいと思います。
■ 美容師さんの提案力とは・・・？
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さて、私を担当していただいている美容師さんは
技術的にも非常に優れており、多くのコンテスト
で賞を取っていらっしゃいます。
賞を取るって、スゴイですよね♪
努力とセンスの賜物ですよね！
ただし、お客様から支持され続けているのは
彼の｢提案力｣にあるのではないかと思っています。
どんなところが素晴らしいのかと言いますと・・・
｢悩みを聞いた上で、キチンと私に合った
提案をしてくれる｣ところです。
美容院は私達女性にとっては｢キレイ｣になれる場所です。
その為に美容院に行くわけです。
そうは言っても、私達側からすると美容院のプロではありませんので
一体自分に何が必要で、何をしたら良くなるのか・キレイになれるのか・・・
などそんなことは自分では分からないものです( ゜＿゜；）
カットやカラーのメニューも、何種類もありますし
自分にとって何がいいのか、良く分かりません。
例えばシャンプーやトリートメントも、
値段で分けて５段階まであったりして、
選ぶ側も大変です( ゜＿゜；）
そこで美容師さんは・・・
・現在の髪質の状況
・何に問題があるのか(髪質に)
・問題解決するにはどうしたらいいのか(髪質に)
・今のトレンドはどういう髪型なのか
・そこで私の性格・顔の形・ライフスタイルにあった
髪型はどんなものなのか
と・・・上記のようにかなり親身になって
細かいところまで説明してくれるのです。
そしていつも最後の言葉掛けは・・・
｢今日も、キレイにしますので任せてください！｣
というなんとも心強いお言葉を頂戴しています(笑)
美容師のプロだかこそ、自身を持って
提案できるのですよね！
なので、顧客側としても、安心してお任せしています。
（*＾-＾*）
■ お客様に合った提案とは・・・？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆★
さて、今回は美容院の例でお話しました。
私達住宅業界にも共通点があると思いませんか？
やはり今のお客様は、きちんと悩みを聞いて、
そして解決に導いてくれる営業マンを
求めているのではないかと思います。
｢無理な売り込み｣が嫌がられる世の中に
なってきているからこそ、相手との
信頼関係を築くのが大切ですよね。
先日、とある工務店さんと
｢なぜ商品発表会をするのか｣
｢その目的はどこにあるのか｣
というお話になりました。
｢商品発表会｣は、皆さんが愛情を込めて、
つくった商品を披露する、素晴らしい
発表会だと思います。
なので開催側としては、商品の話ばかりに
走ってしまいがちです。
どんな機能に優れているのか、など｢モノ｣に
重点において、お客様に説明しがち。
しかし、お客様は家づくりに関して
｢分からないこと｣や｢不安｣があるから
皆さんのところに来場している可能性が
ありますよね♪
商品発表会の開催は、新たなお客様と出会える
きっかけづくりになるイベントなのです。
・どうして来場なさったのか
・家づくりに関して悩みはあるのか
・どんな家づくりを希望なさっているのか？
などなど、一緒にお話できたらいいですよね
（＾０＾）ノ
商品の良さもお話するのも大切です。
それと同時に、お客様の家づくり悩みを聞き出し、
その方だけに合った、家づくりを提案することも
しなければいけないのかなぁ、と思います。
そして、皆さんの真剣な家づくりへの姿勢に、
共感した方が見込みのお客様になりますよね♪
そうやって、人と人との信頼関係って
築かれるのではないでしょうか？
いつもお世話になっている美容師さんとの
会話から、そんなことを思いました。
参考になりましたでしょうか？
それではまた来週(^―^)！
○●○●○●○●○ 工務店ＭＢＡ 業界ニュース ●○●○●○●○●
今回のテーマ「買い時検証〜消費増税と住宅ローン減税と低金利」(前編)
■現行消費税とローン減税拡充はどっちが得か
２０１４年４月に、消費税が５％から８％に上がると同時に、
住宅ローン減税が拡充されることが決まりました。
ユーザーの負担が増える分、減税により負担を
抑えようということで、住宅の駆け込みと
反動の山谷をなだらかにすることが目的です。
今回は、増税や減税といった政府の動きを見ながら、
「一体いつが買い時なのか？」ということを
検証してみたいと思います。
まず普通に考えれば、消費税は低い時に
買った方が良いに決まっています。
しかしポイントとなるのは、「土地には消費税が
掛からない」ということです。
つまり建物にしか消費税が掛からないということになると、
土地の値段は増税前も後も変わらない
ということに、一応なります。
ここで注意する点は、「地価は動く」ということです。
しかし今回は、消費増税に的を絞り、「地価が変わらない場合」
ということを前提として、損得を考えてみたいと思います。
一方、ローン残高の１％が10年間、所得税から控除される
住宅ローン減税は、借入額が大きければ大きいほど、
今回の拡充メリットを享受することができます。
現行の制度では、最大の控除額は10年間で
200万円（年間20万円）です。
長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けている場合は、
10年間で300万円（年間30万円）になります。
借入額が2000万円に満たない場合、今借りても、14年
４月の拡充後に借りてもメリットは変わりません。
つまり消費税５％のうちに買った方が
お得ということになります。
今回の税制改正では、借入の多いケースにはメリットが
倍になり、最大400万円、年間40万円となります。
ただこれも借入が4000万円以上ないとあまりメリットはありません。
長期優良住宅は更に100万円アップの500万円、
年間50万円まで減税ということになります。
また今回のローン減税の拡充では、最大控除額まで
メリットが受けられるような工夫もされる予定です。
通常年収600万円くらいの世帯では、年間の所得税額は
30万円に満たないので、最大控除額まで行きません。
残りの分は住民税から控除という措置もありますが、
これも限度があって、現行では97,500円まで
ということになっています。
新ローン減税では、これが136,500円まで
拡大されるということがまず一つ。
そしてそれでも最大控除額まで行かない場合は、
現金給付ということになりそうです。
つまり年収が低い場合でも、マックスまでメリットが
享受できるような仕組みに変わります。
これは今回の税制改正での大きな変更点です。
さて、ここで消費税５％のうちに買うよりも、
８％になってから買った方が得になる
ケースはあるのか、考えてみましょう。
前述の通り、土地には消費税が掛かりませんから、
「土地が高くて借入が多い」という場合には、
消費税８％時（ローン減税拡充後）の方が
お得になりそうです。
また、建物の価格が安ければ、消費増税の影響も少なくなります。
例えば、土地が3000万円、建物が諸経費込みで1500万円、
消費税５％で1575万円、合計4575万円の住宅を買ったとします。
これが、消費税８％に増税されると、
税込の建物価格は1620万円になります。
つまり総額が4620万円となり、45万円アップとなります。
借入については、かなり多めですが
4000万円借りたとしましょう。
10年間で1000万円返したとして、
平均の年末借入残高は3500万円とします。
現行のローン減税では200万円が最大ですが、
拡充後は10年間で350万円となり、控除額が
150万円増えることになります。
消費増税による負担増が45万円、一方ローン減税拡充
による負担減が150万円。
つまり、差し引きで105万円ほどローン減税拡充後の
方がお得ということです。
消費税とローン減税だけを比較した場合には、前述のような
「土地が高くて借入が多い」ケースでは、消費税８％時に
買った方が、計算上はお得だということが言えます。
（情報提供：住宅産業研究所）
