2010年04月

今回のテーマ：展示場・モデルハウスの最新動向 後編 平成22年4月26日

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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参加費無料でツール・マニュアルがもらえる、

ナック40周年お客様感謝セミナー【会員様限定】に、

もうお申し込みいただけましたか？

http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）




●お世話になります。ナックの日下部です。


先週のメルマガでご案内したところ、

すぐに200社以上の会員様からお申し込みを

いただきました。



ありがとうございました。

（＾＿＾）



今回の40周年お客様感謝セミナーは、

純粋に会員工務店に感謝の気持ちを込めた

セミナーですので、


・○○○マニュアル

・○○○販売ツール（複数）


などが”無料”で手に入ります。



さらに、外部から講師も招いたり、

事業本部長自ら講演をしたりと、

「感謝の気持ちを次々と」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
という会社全体の40周年スローガンにも基づいて

企画されたイベントです。



さらに、皆様に販促支援となる企画をご用意し、

800万円の予算もご用意しています。


http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）

是非、ご参加下さい！

（＾△＾）／



●感動営業塾に参加してみました！！


話はガラリと変わりますが、

先々週の金曜日、大阪で・・・

感動営業塾という”勉強会”に参加しました。

（＾＿＾）



はじめての参加だったのですが、

これはかなりいいですね！

ビックリしました。



住宅会社が、さりげなくツールを使って感動を与える・・・

お客様を繰り返し感動させて、自社のファンにする・・・

自社のファンから安定して受注を取り続ける・・・



と、文字にしてしまうと、よくある手法なのですが、

それを少ない予算で実践するためには、かなり考えつくされた

コンテンツが必要だったり、実践して失敗もしなければ

ならないでしょう。



しかし、これなら既に実践結果が出ている方法で、

少予算で誰にでも実践が可能。



だから凄いんですね〜（＾＿＾）

私はこのやり方が好きですね！



営業が苦手な工務店さんにも、無理なく取り入れる

ことができ、営業上の精神的なストレスを感じることなく、

お客様から「いつもありがとう！」と感謝される

営業手法なのがいいです。




感動させるツールや方法が揃っていて、

そのためのコンテンツまで提供してもらえて、

実践結果としても実績が出ていて、

返報性の法則を使ったセールスロジックが

確立されている・・・



いいです！

（＾＿＾）




感動営業塾は・・・

参加者の多くは女性で、社長の奥様やパートさん。

そして、その社長の奥様やパートさんが、手ごたえを得て

何度も通って頂いている方もいらっしゃいました。



恐らく、お客様のリスト化ができていない会社や、

リスト化できていても、上手に活用して売上・利益に

変えられない工務店さんにはピッタリです。

（＾△＾）／



ただ、勉強会を運営する立場からすると、

こんなに事前に机の上にお配りする資料が多いのか・・・

途中でお配りする資料＆ツールも、かなり多いぞ・・・

（T＿T）


と、汗だくになりました。




ご参加者のために紙袋まで用意していたのは、

そうしないと持ち帰ってもらえないほど、

資料やツールを提供しているからなんだと、

勉強会が終わってから気付きました。



もう、終わってしまった勉強会のことを、

このメールで褒めても意味がないかもしれませんが、

１回くらいは参加してみてもらいたいですね。



次回は・・・

https://f.msgs.jp/webapp/form/11701_bir_88/index.do

ずいぶん先ですが、既に半数以上が埋まっている

という状態です（＾＿＾）





○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●




今回のテーマ「展示場・モデルハウスの最新動向」 後編



２．多角的提案型モデル



総合展示場は、子育て世代の若年層から

リタイア組の建替え客まで、あらゆる年齢層が訪れます。


建てたい住宅のイメージも、コンパクトな３階建て、

二世帯住宅、賃貸併用住宅など様々です。

最近ではこのような様々なニーズに対応するように、

１棟の中に複数のプラン提案を盛り込んだ

モデルハウスが増えてきました。



市街地の狭小地の建替え層をターゲットとした

３階建てをメイン商品とする、大阪のビルダーＣ社は、

ここ数年で総合展示場への出店を増やしています。


これまで、単独展示場やショールームでは、

主に狭小地向けの３階建てモデルを建てていましたが、

総合展示場では二世帯住宅を中心に展開しています。


プランは、二世帯を階層別に上下に分けるのではなく、

二つの世帯を縦割りにして左右にくっつけて並べた形で、

親世帯のほうは２階建て、子世帯のほうは３階建ての

プランにしています。


つまり、二世帯住宅の形を取りながら、

一方はシニア層をターゲットとした広めの２階建て、

一方は従来の間口の狭い３階建てというように、

１棟のモデルに複数の役割を持たせているのです。


同社では以前は受注における３階建て比率は

６〜７割でしたが、今では２階建てと３階建てが

50：50の割合に変化しているそうです。


また、二世帯住宅の比率も上がり、客層が広がって、

結果として客単価のアップに繋がっているそうです。



ハウスメーカーでは、更に多角的な提案を

している事例もあります。



Ｄ社が都内に出しているモデルハウスは、

４階建ての２〜４階を、Ｃ社と同様に、

３階建ての子世帯と２階建て＋屋上の

親世帯という形の二世帯住宅にしています。


二つの世帯の間の部分には、

賃貸用ワンルームアパートのモデルも

組み込んでいます。


１階は店舗併用の一例として、ワンフロア全体を

カフェのモデルにしています。


１階のカフェはガラス張りで外から

中の様子が伺える設計です。


通常のモデルハウスの場合、住宅用の玄関ドアで

扉が閉まっていたりすると、新規客はなかなか

入りにくいものです。


そこでＤ社では、カフェという体裁でオープンな

デザインにすることによって、気軽に入れる入口を作っています。



同じ展示場に出展しているハウスメーカーＥ社のモデルも、

１階をカフェにしています。

こちらは資産活用の店舗併用モデルというよりも、

集客を重視し、黒板に飲み物のメニューを書いて掲示して、

実際にその場でお茶を飲めるカフェとして使っています。


自然に着座を促すことで、接客時間を

多く取れるモデルの一例です。





３．単独展示場の利用法



単独展示場で増えているのが、モデルハウスとして

一定期間利用した後、分譲住宅として販売する形式の

街中展示場です。



総合展示場のモデルに対して、


１）分譲を前提としたリアルサイズで、自社の特徴が出せる

２）立地を選んでピンポイントで出展できる

３）総展モデルよりコストがかからず、売れるので無駄にならない

４）着工、上棟、構造、竣工と、段階的にお披露目できる

などのメリットが挙げられます。



分譲型の単独展示場を出しているハウスメーカーの

最近の傾向としては、総合展示場からそう遠くない

立地に建てて、総展に来たお客様に

「じゃあ実際どんな家が建つのか見てみましょうか」

と即アポを取る、総展連動型のモデルが増えています。



また、高気密・高断熱などの特徴があるメーカー・ビルダーでは、

宿泊体験モデルとしても活用しています。



いつでも見せられる常設のモデルハウスを持つことは、

新規客の獲得には格段に有利になりますので、

一度検討してみてはいかがでしょうか。




（情報提供：住宅産業研究所）

今回のテーマ：展示場・モデルハウスの最新動向 前編 平成22年4月19日

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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今日は特別なご案内があります。
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今回は、ナック４０周年を記念した、

ナック会員の皆様に特別なメリットのある

お話ですので、必ずお読み下さい。


http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）



●お世話になります。ナックの日下部です。


今まで、このメールでお伝えしてきた企画は、

ほとんど私が発案して企画運営まで行なって

きましたが、今回は違います。



なんと、今回は社長が先頭に立った、

４０周年記念感謝イベントのご案内です。



今までナックで○周年記念と言えば、

社員のモチベーションアップのために予算を組み、

これだけ売ったら海外旅行に〜

とニンジンをぶら下げられていたのですが、

今回は・・・



「お客様に利益還元しよう！！」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

と社長からの号令がかかりました。



このことは、ナックのコーポレートサイトにも

掲載されているので、もうご覧になられている

かもしれませんね！



さて、ナックの会員工務店さんに、どんなメリットがあるのか、

それは、このページにまとめましたので、必ずご覧下さい！

（＾＿＾）


http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）


↑８００万円分の予算を取り、会員工務店さんの

販促支援を行ないます！！



●今までのナックは・・・


今までのナックは、工務店さんに受注を獲得してもらう

ための、ノウハウ提供やコンサルティング、サポートを

行なってきましたが、今回は少し違います。



「絶対に他社に負けないモノを提供する！」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

という方針も取り入れ、まずは工務店さんが

簡単に売れるようにするための準備をしてきました。



工務店さんが受注を増やすには、何が必要か？

工務店さんが集客を増やすには、何が必要か？

どうすれば、工務店さんが営業しやすいのか？

どうすれば、工務店さんに利益が残るのか？



工務店の強みと弱みは？

市場のリサーチは・・・？

ライバルのリサーチは・・・？

自社（工務店）のリサーチは・・・？



色々と工務店の経営者になりきって調べたり、

考えたりしました。



私たちができることで、

どうすれば工務店さんがエンドユーザーを幸せに

できるのか？



工務店さんが、お客様から「ありがとう！」と言われながら、

売上・利益を確保できるのか？



色々考えて、胃が痛くなる時期もありましたが、

まずは、この企画で会員工務店の皆様に、

「ナックとしての感謝」

http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）

をお伝えしようということになったのです。

（＾＿＾）




●この感謝の気持ち受け取って下さい！



今回、販促支援のために８００万円の予算を

組みました。


会員工務店の皆様が、受注を取るために用意した

予算ですので、どうすれば受注が取れるのかを

説明しなければなりません。




「こうすれば受注が取れます！」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
というお話は、メーカーの手前、ライバルの手前、

誤解を生まないために、バッチリ理解してもらうために、

などの諸事情により、メールではご説明しきることは

できないのです。



だからこそ・・・

４０周年お客様感謝セミナー
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

を開催することにしました。


http://www.nac-consul.com/nac40cp.html　（このページは現存しません）




他の事業部も色々と４０周年記念で行なう中で、

このセミナーを、うちの事業部の４０周年の

公式イベントとして運営していきます。



ナック会員の皆様は、絶対に参加してくださいね！

（＾＿＾）



●ナック会員さんではない方へ


今回は申し訳ありません。

ナック会員様限定のイベントです。



「うちの会社はナックの会員だっけ？」

という方は、下記の方法でお問合わせ下さい。



・お問合わせ方法

○STEP１

system@nacoo.com

上記メールアドレスをコピーして、自分のPCの
メールソフトを立ち上げ、宛先に貼り付けて下さい。


○STEP２

メールのタイトルに

「ナック会員かどうか確認」

と入力してください。

（「」は不用です）


○STEP３

------------------------------
１、会社名
２、ご住所
３、代表者名
４、TEL
５、FAX
６、e-mail
------------------------------

上記の１〜６をコピーして、詳細を記載して
送信してください。



基準としては、過去にナックから○○システムという

ノウハウ商材を購入いただいた事がある工務店さんや、

現在マイホーム大学に掲載していただいている

工務店さんが対象となります。



どうだったっけ？

と思われたら、遠慮なくお問合わせ下さい。

（＾＿＾）




○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●




今回のテーマ「展示場・モデルハウスの最新動向」 前編




注文住宅は購入者によって間取り・仕様・設備

などが異なるため、完成するまでどんなものが

できるのかわからない商品です。


ユーザーとしては、住宅会社各社がどのような

家を建てるのかを知った上で業者選びをしたい

というのは当然の心理です。


過去の施工事例写真やカタログだけでは、

住まい心地や空間の雰囲気をイメージしにくいものです。


そういった意味で、モデルハウスは自社の商品の特徴を

伝えるための最大のツールであり、新規客を集客するための

拠点として重要なものです。



工務店やビルダーは、建築現場や完成邸をモデルハウスとして

活用していることが多いですが、常に公開できる現場があって

お施主様が協力してくれるとは限りませんし、

現場がアクセスしやすい立地ばかりとも限りません。


また、自社がアピールしたい仕様、プランとは一致しないこと

もあるのではないでしょうか。



やはり、いつでも見せられる常設のモデルハウスを持つことは、

新規客の獲得にとても有利です。



常設モデルを建てるには、総合展示場と単独展示場という

２つの選択肢があり、最近はハウスメーカーも総合展示場

から街中タイプの単独展示場にシフトしつつあります。



ただ、単純に集客力で比べるなら、複数の会社のモデルを

一度に見ることができ、運営会社がイベントなどを

開催してくれる総合展示場が有利です。


月々の維持費がかかるという欠点はありますが、

ハウスメーカーの撤退によって、運営会社が出店料・

ランニングコストを下げているエリアもあるようです。



ユーザーにとって総合展示場は、いくつものモデルを

見ることができるメリットがありますが、出展者側としては、

その中でいかに自社のモデルに入ってもらうか、

いかに他社と差別化するかというのがポイントで、

各社工夫を凝らしています。



最近の総合展示場のモデルハウスの傾向をご紹介します。




１．リアルサイズモデルの２棟建て


総合展示場は区画ごとの敷地面積が広く、

自社が見せたいポイントをより多く盛り込むため、

ユーザーが実際に建てる家よりも大きく、

豪華な設備・仕様のモデルハウスが多い傾向にありました。



しかし最近では、分譲地モデルのように実際に

お客様が住む家に近いようなリアルサイズのモデルが

増えてきています。



埼玉県のビルダーＡ社では、総合展示場の１区画を２つに割って、

それぞれ35坪内外のコンパクトサイズのモデルを２棟建てる

出展形式を増やしています。


そして１棟は黒を基調とした和モダン、もう１棟は白を基調とした

シンプルモダンの３階建てモデルというように、２つのモデルを

まったく違った印象のデザインにしています。


対照的な２棟の建物は総展の中でも目を引きますし、

異なった２つのタイプを見せることで、


「どちらが好みですか？」


というきっかけから情報収集がしやすいというメリットもあり、

お客様の滞在時間も従来と比べて長くなったそうです。




同じく埼玉のビルダーのＢ社では、

首都圏〜北関東の62ヶ所の総合展示場に82棟の

モデルを出展していますが、このうちの59棟が

40坪台のリアルサイズモデルです。



Ｂ社でも１区画を２つに割って２棟の

モデルハウスを建てています。


１棟は桧の４寸角柱を採用した自由設計の商品で、

平均価格は約2200万円。

もう１棟29坪1350万円〜の、プラン固定型低価格規格商品です。


２棟とも総展モデルにしてはサイズが小さく、

価格帯もハウスメーカーよりやや下の２種類

ということで、家を持つことを現実的に想像

しやすいモデルです。



「自由設計ではちょっと予算に合わないかな」というお客様には、

すぐに隣の低価格商品の実物を見せることができるように

価格帯を２段構えにしたことで、景気の影響で住宅需要が

低迷した昨年も棟数を伸ばしています。



総合展示場の大きな区画を有効利用する手段として、

このような２棟建てのモデルハウスは増えてきています。


また、１棟建てのモデルでもサイズは小型化の傾向にあります。



広い面積、豪華な設備・仕様よりも、入居後の生活を想像しやすい

リアルサイズのモデルが最近のトレンドのようです。



（情報提供：住宅産業研究所）

今回のテーマ：オーナーに入居者に選ばれる賃貸住宅 後編 平成22年4月12日

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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「もっと、お客様のために改善するには？」

と考えて・・・





●お世話になります。ナックの日下部です。


先週のメルマガで、

「ナックのシステムを全てバージョンアップする！」
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とお伝えしましたが、一部どんなバージョンアップを

行なったのか、ご紹介します！

（＾＿＾）


まずは、web2.0サイトビルダーという、集客するための

ホームページのシステムから・・・






先日、3年位前に私が開発したWEBで集客する

ホームページの研修会を、はじめて開催しました。



「3年前からはじめたのに、今回がはじめて？」


と思われるかもしれませんが、3年経ってみると

ホームページから売れている工務店と、
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売れていない工務店に圧倒的な差が開いている！
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ということに気付きました。
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世の中にある、どんなノウハウも同じだと思うのですが、

実践すれば結果はでるが、実践しなければ何も始まらない。



だから、まずは実践してもらう研修にしようと企画して、

研修の中で基本的なWEB戦略と、ホームページの作り方と、

メールで来た資料請求に対応する方法を担当者からお伝えしました。



しかし、今回の研修を企画した”本当の目的”は

別にありました。



この”本当の目的”とは、

担当者やサポートスタッフの顔と名前を覚えて頂き、

気軽に質問しやすい環境を作ることです。



まったく、顔もあわせたことのないサポートスタッフに、

色々と質問するというのは、苦手な人はなかなかできない

かもしれません。



特に、WEBという難しそうな世界の質問ですから、

「何をどう質問してよいのかわからない」

状態になりがちです。



ノウハウを自社に取り入れ実践していくにも、


    ・サポートスタッフのことを知っている

　　・サポートスタッフと話した事がある

　　・自分が何をやるべきかわかっている

　　・わからないときに気軽に質問できる


という環境があると、ノウハウを活用して結果を出すスピードが、

何倍も早くなり、聞けば聞くほど理解も深まり、



「自分にできるだろうか？」

という疑念が・・・


「やれば結果が出るから楽しい！」

に変わってきます。



だから・・・

「全員に立ち上がってもらいたい！」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

というサポートスタッフの想いから、

今回のバージョンアップに研修をつけたのです。





●研修の様子と、参加者の感想は？



今回、はじめて行なう研修会だったので、

普段は研修に顔を出せない私も参加してみました。



その会場で、ある会員様が、

私に初めて質問された一言は・・・


「PC初心者が2名で来たけど大丈夫？」

というような質問でした。



私は、

「次はここのボタンを押してください〜というくらい簡単ですよ！」

と答えました。



次に、頂いた質問では・・・

「PCの電源ってどうやって入れるの？」

というものでした。



私も聴いた瞬間・・・

「え？！」

と思い、その会員さんのPCの電源を入れようと

してみましたが、電源が入らない・・・



「う〜〜ん、困った・・・」

と思い、調べてみると・・・


「部屋のコンセントの差込口に電気が来ていない」

という会場の不具合と判明・・・



こんな、ドタバタな状態からスタートした研修会でした。



それから、数時間後。

全員が、生まれて初めてホームページを作り、

簡単な画像修正の方法までマスターしていただき、

はじめての研修が終了しました。



アンケートを見ると、かなりの満足感を得られたようで、


・もっと相談するために、サポートを活用しようと思った！

・サポートをどんどん活用して早く立ち上げたいです！

・非常に丁寧でよかったです。

・対応が早いので助かります。

・実際、（作業を）一緒に進められるので、わかりやすかった！


という感想を頂きました。


参加者の全員に喜んでもらえてよかったです。

（＾＿＾）


きっと、この研修を参加した方たちは、

「何の遠慮もなく、ナックのサポートを利用できる！」

でしょうね！



本当の目的がはたせて、本当によかったです。




●御社でも改善するポイントはあるはずです！


「もっと、素晴らしいサポートを提供したい！」

「もっと、わかりやすい研修をしたい！」

「もっと、伝わるサポートをしたい！」

「工務店の皆様が、家を売れるようになってもらいたい！」



という想いから、私たちは全システムバージョンアップという

道を選びました。



これは結構大変な作業で、

調整しなければならない、大変なことが

色々と絡んでくるんですよね・・・（T＿T）



でも、これをすることで、確実にもっと多くの工務店さんが、

簡単に、スピーディーに、受注獲得への近道になると思っています。




このような改善をすることって、

どこの会社にもあると思いませんか？



どんな会社でも、


・もっと、お客様を喜ばせる方法はないか？

・もっと、お客様に伝える方法はないか？

・もっと、従業員が気持ちよく働ける方法はないか？

・もっと、コスト削減して利益を残せる方法はないか？


と考えたらキリがありませんね。



あなたの会社なら、まずは何から改善しますか？

（＾□＾）




●追伸

システムの研修とは別に、

今年は「人」が成長するようなテーマの、

勉強会を次々に開催しようと思います。


人材育成という意味でも、社長だけではなく、

御社のスタッフの皆様が成長するような勉強会です。


お楽しみに！

（＾△＾）／



●追伸２

ナックが提供している集客するホームページの

仕組みを知らない方は、まずはこの小冊子を

資料請求してください。

http://www.nac-consul.com/web20sb.html　（このページは現存しません）




○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●




今回のテーマ「オーナーに入居者に選ばれる賃貸住宅」 後編




３．生活提案で差別化する賃貸企画



賃貸住宅の差別化企画として、多くの企業が取り組んでいるのが、

ペット共生提案と、シングル女性向け提案です。



家族の少人数化が進むにつれてペットの存在はますます

重要になっていますし、経済力のあるシングル女性が

増えていることから、多少家賃が高くても安全・快適に

暮らせるシングル向け賃貸の需要も増加してきました。



大手メーカーでは、ペットの専門家や外部機関、

女性中心の開発チームを活用するなどして、

開発に力を入れています。



それぞれの提案における具体的なアイテムは次の通り。


◆ペット共生賃貸の代表アイテム

・丈夫で交換も容易な腰壁用強化クロス　・ステンレス網戸

・換気ファン付きトイレスペース

・ペット用くぐり戸

・ペットゲート（侵入防止フェンス）

・滑りにくいフローリングや階段マット

・ペット入浴用に、浴室のシャワーフックを足元にも設置

・下駄箱と玄関脇の外壁にリード（散歩ひも）フック設置

・散歩帰りに糞を捨てられる水栓式シューター（屋外共用設備）

・ペット用足洗い場（屋外共用設備）



「ペット可」物件として必要な配慮は、

まず汚れ・傷・臭い対策。

これらへの耐性を強化して、退去時の

メンテナンスを最小限に抑えます。

さらに「ペット共生」と謳うには、ペットと飼い主、

他の入居者がストレスを感じずに快適に暮らせる工夫が必要です。



◆シングル女性向け賃貸の代表アイテム

・防犯ガラス及びシャッター　

・人感センサー式ベランダ照明

・留守中に在宅を装えるタイマー式屋内照明

・外から洗濯物が見えないインナーバルコニー

・ブーツが入る玄関収納　

・全身用ミラー設置

・ピクチャーレール	

・見せる収納（壁面収納）

・キッチンや洗濯スペース等を目隠しできるスライド式スクリーン



女性向け物件で肝心な点は、やはり防犯。

そのため、立地周辺の治安調査が重要になってきます。

駅からの帰り道が安全でないような立地では、

そもそも女性が寄り付きません。

逆に治安の良い場所では、上記の仕様を積極的に取り入れ、

女性の「おしゃれ心」を刺激するアイテムで差別化すれば、

効果大です。



このほか、楽器演奏や映画鑑賞が好きな人のための

防音仕様や、玄関土間を広くしてバイク・自転車などを

屋内に収納できる物件、全戸インナーガレージ付きとした

車愛好家のための物件など、様々な差別化ポイントがあります。



立地周辺の需要を把握し、的確な差別化を施せば、

時を経ても新築に負けないアピールポイントとなります。





４．入居率だけではない、オーナー満足度の訴求



これまで紹介した差別化ポイントは、入居者のメリットを

訴求して入居率アップを狙うものでした。

もちろんオーナーにとっても、所有物件の人気が高いことが、

一番のメリットです。



これに加え、各部位の耐久性やメンテナンスの

容易性を向上させ、利回りを上げることも、

オーナー満足に繋がります。



最近では、太陽光発電システムを搭載し、各住戸で

入居者が利用･売電できたり、共用部の電気を賄える

という物件も登場してきました。



また３月から申請受付が始まった住宅エコポイントは、

共同住宅の場合１戸ごとに30万ポイント支給されますから、

オーナーのお得感も大きくなります。



入居率や利回り以外では、オーナー自身に対する

生活提案も重要なポイントとなっています。



前述のペット共生、防音仕様、インナーガレージ等は、

オーナーの趣味を反映して採用するケースも考えられます。



「どうせなら自分と気が合う人に住んでもらいたい」

というオーナーも多いはずです。

オーナーと住人、また住人同士が親近感を持って暮らせる

ということは、防犯・防災面でも大きなメリットになります。



もう少しオーナーの生活に立ち入ったコンサルティングが

必要になるのが、自宅併用の場合。



将来的に賃貸部分を子世帯の住居とする場合もあれば、

趣味を活かした店舗にしたいという需要も少なからずあります。


大手メーカーからは、新築時に将来の用途転換を

見越した設計として、増改築費用を最小限に抑える

商品も発売されています。



良質な住宅ストックの形成が叫ばれている今、

オーナーの生涯設計だけでなく、その子や孫の時代

までを想定した提案が求められています。



（情報提供：住宅産業研究所）

今回のテーマ：オーナーに、入居者に、選ばれる賃貸住宅 前編 平成22年4月5日

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【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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お陰さまで４０周年！

「感謝のカタチを次々と」
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をテーマに、次々に「感謝のカタチ」をリリース

することになりそうです！



●お世話になります。ナックの日下部です。


４月になり・・・

新しい期を向かえ・・・

ナックが４０周年を迎えることになりました。

（＾＿＾）



ダスキンのFCに加盟して、創業者の自宅の４畳半の事務所で

４名からスタートした会社が、社員・パート・アルバイトまで含めると、

３０００人くらいになったそうです。



今まで、「○周年記念」というと、社員向けのキャンペーンで、

営業数字が１．５倍になり、「嫌だな〜」と思いながらも・・・

きっちり目標達成しちゃって・・・


「記念旅行で海外に無料で連れてってもらった！」

ということもありました。



今までは、「社員還元」だったんですね。





でも・・

今回は・・・


「お客様に還元する！」
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
という社長の一言から、

「お客様還元の４０周年企画」

をご用意しました。



まずは・・・

「皆様の販促支援になる企画で８００万円の予算を確保」

という話まで進んでおり、何をどうするかは

５〜６月に無料セミナーを開催して告知していこうと

思っています。




また・・・

「システム商品の全てをバージョンアップ」

という事を行いつつ、既存の会員工務店様には

基本研修の再受講を無料に！

ということも行なっていこうと思っています。

（内容が確定したらあらためて告知します）




さらに・・・

”次々と”企画を練り上げてリリースしていきます。



●住宅営業で大切なこと・・・


営業ってある程度、決まったパターンが

ありますよね。



見学会に集めたら、アポを取って、

初回訪問して・・・



この流れが組めていない会社は、安定して

家が売れず、またまたラッキーで紹介受注したのが

もう３年も前・・・なんてこともあるようです。



でも、売れている会社って、自社の勝ちパターンというか、

こんなときはこのツールを送って〜、その次にはこうやって

アポを取って〜、だいたい３〜４回目で契約する・・・、

というパターンがあります。




実は、今・・・

「工務店向けの勝ちパターン」

を作っています。




今回作っている勝ちパターンは、あくまでも参考にするものなのですが、

それを取り入れてもらってから、自社なりにアレンジして

もらおうと思っています。

もちろん、アレンジの相談にも乗ろうと思います。



でも、売れ売れ勝ちパターンを作ったからといって、

実践しなければ意味がないですよね？



実践できない人の多くは、

「忙しくて忘れてた・・・後回しにしているうちに面倒になって・・・」

という負けパターンにハマってしまいます。

（私もたまにあるので、その気持ちはよくわかります）



そこで、勝ちパターンにあわせて、携帯などに自動的に

お知らせしてくれる機能を持たせようと思っています。



例えば・・・

・資料請求があったら、次に何をするか？

・資料請求から何日後には、こういうお客様にはメールを、
　こんな感じのお客様には電話をする・・・

・見学会に参加してもらうために、何日前にDMを出し・・・

・見学会に参加した人に、アポが取れたら何をして・・・

などなど・・・


と、本当はもっと細かく再分化して、売れる勝ちパターンを

忘れずに実践するようにする。



このように、自動的に

「契約のために今日何をするか！」

を教えてくれると、勝ちパターンを実践しやすく

なりますよね。



実は、「資料を送る」とか、「確認電話を入れる」とか、

「お礼のメールを送る」とか、ほんの少しの事の積み重ねが

「売れるか・売れないか」を大きく分けている要因なんですね。



だから、忘れないように、

売れるパターンにあわせて、「今日何をするんだよ〜」と

教えてくれる機能を持てばいいんですね。



この機能は、

「年に１〜５棟売れればいいんだよ」

という会社にはあまり向いていないかもしれませんが、


「安定して１０〜１００棟を狙いたい」

という会社の経営者と営業マンのためになるでしょう。



●なぜ、売れる仕組みをパターン化するのか？


例えば、１０人の営業マンがいるとします。

１０人いれば、月に２〜３棟売れる営業マンと、

月に０〜１棟しか売れない営業マンと分かれてきます。



経営者からすれば、売れる営業マンの仕組みを、

売れない営業マンに「移植したい」と思うものです。



売れる仕組みのパターン化は、１０人の営業マンが

いない会社でも、売れる仕組みならパターン化したいと

思っているはずです。



そうすることで、営業上の無駄がなくなり、スムーズに

スマートに契約までお客様をエスコートすることができる

ようになるからです。



少人数の会社でも、売れている会社の売れる仕組みを

パターン化したものを、自社に取り入れる事ができれば、

安定経営することができます。



売れるパターンを仕組みにするのは、

情報を持っている私たちが行い、

それを自社に取り入れてもらう事ができれば・・・



「喜んでもらえるんじゃないかな〜（＾＿＾）」

と思っています。



そのための勉強会を、２回だけ開催してみて

皆さんの感想をお聞きして、ニーズを探ってみたいと

思っています。


少人数で行ないたいので、地方開催にしようと

思っていて、石川県金沢市と宮城県仙台市で

行ないます。


お近くの方、興味のある方は参加してみてください。

↓　↓　↓
http://www.sales-up.jp/mba/crm.html　（このページは現存しません）



○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●




今回のテーマ「オーナーに、入居者に、選ばれる賃貸住宅」 前編




１．賃貸住宅の市場環境



日本の人口は2005年から減少に転じ、

遠からず世帯数も減少し始めると予測されています。


ご存じの通り、

住宅着工も1995年度の年間150万戸水準から、

2000年度は120万戸、今年度は80万戸割れと、

大幅に減少する見通しです。



賃貸住宅も1995年度の56万戸から、2000年度には42万戸まで減少。

しかしこのころから、「不況下こそ賃貸経営で老後の不安解消」

「建替えで入居率アップ」「家賃収入で自宅のローン返済」という

業者側のアピールが盛んになりました。

それもあってか着工が盛り返し、2005年、2006年は連続で50万戸を超え、

この５年間で220万戸超の賃貸住宅が新設されました。



一方でストックに目を向けると、入居者のいない賃貸住宅は

409万戸（総務省 住宅・土地統計調査）。

５年前の調査から42万戸も増加しています。

空室率は18.7％で、５〜６戸に１戸が空室という状況です。



人口が減り、空室が増えてもなお新築物件が増えている

ということは、とりもなおさず入居者獲得競争が激化している

ということになります。



この市場環境で「選ばれる賃貸」となるには、家賃や立地、

新しさだけでなく、魅力ある差別化が不可欠になってくる

と言えるでしょう。





２．人気の賃貸住宅は入居者像の分析から



入居者に選ばれる賃貸住宅を企画するには、

まず入居者像を把握しなければなりません。

もちろん、都市部か地方か、学生街かベッドタウンか、

駅が近いかどうかなど、エリアによって入居者像は異なります。



ここでは、国土交通省が三大都市圏の賃貸入居者対象に行なった

アンケートを基に、おおよその傾向を見てみましょう。



◆賃貸入居者アンケート結果　　※（　）内は平均

居住人数（2.3人）　１人…33％　２人…29％　３人…22％　４人以上…16％

世帯主年齢（34.9歳）　未成年…3％　20代…38％　30代…32％
　　　　　　　　　　　40代…13％　 50代…7％   60代以上…6％

65歳以上の居住者  いる…7％  いない…75％  不明18％

高齢者設備の有無  段差無し…17％  手すり有り…5％  車椅子を使える廊下幅…4％

築年数  1〜10年…55％  11〜20年…22％  21〜30年…7％
        31〜40年…4％  41年以上…1％   不明…11％



１人暮らしや、カップル・友人同士などの２人暮らしが多いのは

予想通りですが、３人以上の割合も４割程度を占めています。

都市部においても、ワンルームやカップル向けと同様に、

ファミリー向け賃貸の需要が高いことが窺われます。



年齢層は20代（38％）、30代（32％）がボリュームゾーン。

30代の家族構成は判断が難しいところですが、最近の傾向として、

晩婚・非婚によって、経済力のあるシングル層が増えているもの

と推測されます。

この層には、若者向けのワンルームとは一線を画すような

仕様が必要になるでしょう。



60代の割合は現在６％程度。

しかし日本の高齢化は加速し、2020年には世帯主が

65歳以上の世帯が全体の37％と予測されています。

賃貸住宅の高齢世帯比率もかなり高まるはずです。

実際、高齢者の入居を拒まない高齢者円滑入居賃貸住宅の

登録戸数は2006年の８万戸から現在18万戸超、

そのうち入居者を高齢者に特化した高齢者専用賃貸住宅は

2006年の2000戸から現在４万戸超と、急速に増加しています。



このように制度は着々と整いつつありますが、実際の物件の

バリアフリー化は、まだまだこれから。

今後は新築時のバリアフリー対応だけでなく、既存物件の

バリアフリー化という需要も増えてくるでしょう。



築年数については、築10年以内の物件が55％と過半数を占めており、

20年以内も含めると８割近くになります。

その分、古い物件から空室化が進むということです。

だからと言って、10〜20年ごとに建替えるわけにはいきません。

逆に今は「長期優良」の時代で、建物の寿命もどんどん延びていきます。



そこで必要になるのが、「新しさ」に負けない「差別化ポイント」です。

何もかもを充実させたフルスペック賃貸では、当然、家賃設定や利回りの

確保がネックとなります。

ですから、建築地の需要層を把握し、彼らの最大公約数のニーズを

２〜３項目くらいに絞り込み、そこを徹底して充実させること。

そして、その差別化ポイントが、周囲の物件よりも勝っていること。

あるいは周囲の物件にはない提案が盛り込まれていることが、

入居者獲得の条件となります。

次回は具体的な差別化提案について見ていくことにしましょう。




（情報提供：住宅産業研究所）