2008年06月15日 - 2008年06月21日

今回のテーマ：中古住宅再生に参入せよ！【後編】　　　　　　　 2008年6月16日
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　【工務店ＭＢＡ】建築業界の最新ニュース
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●はじめに

こんにちは！ナックの日下部です。

先日、ある上場企業からセミナーを案内するＦＡＸが来たので、
参加してきました。

なぜ、参加したのかと言うと、宛名に「ハウスメーカーの経営者様へ」
と書かれており、新しいことを提案するような事が書かれていたので、
偵察に行ったのです。

話の内容はとても面白かったのですが、住宅会社さんに向かって
副業を進めるような内容でした。

でも、建築の内容ではないのです。
これって、建築を辞めろと言うことでしょうか？


しかし、実際に数多くの参加者が来ていて、後から気が付いたのですが
建築会社向けのセミナーではなかった！！のです。

住宅業界向けとは、私の勘違いだったのでしょうか？（笑）



さて、先週に引き続き、中古再生ビジネスについてお送りします！

私の参加してきた事業よりも、良い市場のような気がします。


○●○●○●○●○　工務店ＭＢＡ　業界ニュース　●○●○●○●○●

テーマ　「中古住宅再生に参入せよ！ 後編」


２．大量にある中古住宅のストックを狙え〜全面リフォーム、中古買取再生

これからの時代、新築ばかりを狙っていては時代に取り残されます。
大手の積水ハウスも、中古再生事業を本格化させてきました。

同社の場合は、自社物件に限っての買取再生事業ですが、新築の目減りを
リフォームでカバーしようということでしょう。

大手が本気になったらあっという間に波に乗ってしまいます。
既にブームの波は来ているのです。

自社ストックは一番入り込みやすいので、老舗の工務店の方は、自社の
ストックを見直してみると良いでしょう。建替え狙いではなく、
リフォーム狙いでいけば案外受注が取りやすいかもしれません。

ただリフォームは儲からないと言われます。
確かに利益率の低い会社が多いのもまた事実です。
小さいリフォームばかりをやっていると、利益はほとんど出ません。

大体1000万円前後の全面リフォームを狙いたいものです。
少し事例を見てみましょう。


◆年間7000のリフォーム成功事例〜住友不動産の新築そっくりさん

よくチラシが新聞に折り込まれてきますから、皆さんご存知のこと
と思います。年間7000棟もの実績で、全国１位のリフォーム業者です。

何故、こんなに成功しているのでしょうか。
細かいことは書ききれませんが、まずターゲットを明確にシニア層に
絞っていることです。新築に建替えるには予算が足りず、このままでは
問題がある物件をリフォームしています。

こういったお客様は、出来ばえに対する期待が建替えほど高くないのが
ポイントです。とにかく新築そっくりに仕上げれば満足してもらえます。

納得済みの割り切り客が多いというわけです。またシニア層は引越し
などの面倒を嫌いますし、長年住んだ家への愛着という点でも、
リフォームに傾きやすいようです。
　
価格設定を明確にして、基本工事とオプションを分けているのもポイント
になっています。間取り変更などはオプションですから、プランなどは
必要ありません。間取り変更や屋根葺き替え、外壁サイディング等の
オプションを加えると、結局1000万円台前半の大きなリフォームになって、
事業としては十分にやっていけます。

旧家を狙って、リフォーム提案するのもいいでしょう。
地域によっては壊すのが勿体ない立派な家もありますよね。
これには技術力が必要ですが、技術に自信ありという工務店は
旧家リフォームを事業化してみてはどうでしょうか。


◆中古買取再生はフジ住宅が先行

中古の買取再生も、土地仕入れのノウハウを持っていると一つの事業
として成り立ちます。群馬のやすらぎという会社が4000棟くらいで全国１位
ですが、同社は競売物件の買取再生で、「安く仕入れて安く売る」ということで
伸ばしてきました。

土地付き中古再生住宅が１棟1400万円くらいです。
競売の仕入れは独特なノウハウがあるので、少しマネはしにくいかもしれません。

またビルダーでは大阪のフジ住宅が中古買取再生で成功しています。
地域密着の分譲系ビルダーですから、土地情報、買取り査定能力が高く
成功しました。但し戸建のリフォームの場合は、傷みがひどかったりすると、
工事費用が結構かさんでしまいます。

定額制で見積もった場合は、赤字になってしまうこともあるので要注意です。

とにかく、この中古買取再生の事業は、安く仕入れることができれば、
利益を生みやすくなります。


◆リノベーションはマンションの方が参入しやすい

中古再生の成功事例を見てみると、「様々なノウハウがあって結構
難しいのでは？」と思われるかもしれません。

でもマンションだったらどうでしょう。

マンションは構造をいじることはありませんので、中をすっかり空っぽにして、
スケルトンリフォームをするというやり方が主流です。

最近よく耳にする、「リノベーション」という事業です。

この分野での成功例として、東京のインテリックスがあります。

いち早くこの分野に参入し、年間1500件くらいをこなし、年商500億円にも
なりました。

都内23区では中古物件の方が、新築マンションよりも立地が良いことがよく
あります。そういうマンションは中古で買ってリノベーションして売れば
結構高く売れます。

デザイン性の高いリフォームを施せば、新築以上の価値にまで高められる場合も
あるでしょう。

注意点は、「目に見える部分はきれいに素晴らしく生まれ変わったとしても、
直せない部分もある」ということ。構造が悪いものは論外ですが、管理体制が
しっかりとしていないマンションは価値が下がります。

大規模修繕がちゃんとされているか、積立金は貯まっているか、共用部分の清掃や
住民のマナーなど、しっかりしているかなど、チェックする必要はあります。
　
またマンションでは近隣対策も重要で、騒音問題はもちろん、配管工事などでトラブルに
ならないよう、上下両隣への対応はしっかり整えておきましょう。

（情報：株式会社 住宅産業研究所）



●次回予告

次回のテーマは、

「始まった！住宅会社の大淘汰時代」

を予定しています。


お見逃しなく！！！！！